VBO Vastgoed Adviseur, juli 2020

Langetermijnwaarde op huidige waardepeildatum Door de huidige coronacrisis is er weinig liquiditeit in de markt, de prijsvorming staat onder druk en er is grote onzekerheid, maar er wordt van taxateurs wel verwacht dat ze een prijs kunnen inschatten. Berkhout: “Hierdoor krijg je zo maar verschillen in marktwaarde die 30% lager uitvallen dan in januari dit jaar. Prijzen en marktwaarden deinen immers mee met het sentiment van de markt. Financiers, accountants en beleggers hebben in zo’n tijd heel weinig aan marktwaarde, omdat ze toch al weten dat de markt in mineur is. Die momentopname zegt ze weinig en zit ze soms zelfs in de weg, want beleggers investeren immers voor de langere termijn, met het oog op de toekomst. Na verloop van tijd trekt de markt immers weer bij en normaliseert. Verkopen, zoals we bij marktwaarde fictief aannemen, doen ze niet als het niet nodig is.” Bij waarderingen op lange termijn wordt afgestapt van het marktwaardeprincipe van aansluiten bij actuele marktprijzen. Dit betekent dat er afstand wordt genomen van de prijsvorming in bijzondere marktomstandigheden, zoals corona. Berkhout: “De taxateur moet zich dan afvragen wat een bestendige waarde is van het vastgoed op de langere termijn, met andere woorden, je gaat niet op de golven mee van marktwaarde, maar je kijkt naar de langetermijnwaarde van een vastgoedobject, met de marktkennis van het verleden, de lokale markt. Het is in wezen een voorzichtige schatting, waarbij je je niet laat leiden door de waan van de dag. Deze waarde kan per het heden worden vastgesteld.” Economische waarde op toekomstige waardepeildatum Economisch waarderen is nog relatief nieuw, zo komt in de vastgoedliteratuur het begrip economische waarde nog maar nauwelijks voor. Maar het begrip maakt wel deel uit van de familie van langetermijnwaarden. Berkhout: “Bij economisch waarderen neem je als taxateur de vrijheid om een waarde in de toekomst te voorspellen, x jaar na vandaag. De taxateur doet een voorspelling over de waarde die het vastgoedobject over bijvoorbeeld één, vijf of tien jaar in de toekomst heeft. Je stapt dus eigenlijk over het heden en verleden heen en zet een waarde voor een toekomstig tijdstip neer.” Volgens Berkhout is het dan belangrijk de waarde zo goed mogelijk te onderbouwen, bijvoorbeeld op basis van de kennis uit het verleden. Dit levert volgens hem een schatting op die minder trefzeker lijkt, maar als je de waarde goed onderbouwd, wordt een goed adviesgesprek met de klant mogelijk. Berkhout: “De klant kan het natuurlijk eens of oneens zijn, maar door je onderbouwing heb je als taxateur wel verantwoording afgelegd en er wordt ook een inhoudelijk adviesgesprek mogelijk. Je geeft je rol als waarderingsdeskundige adviseur inhoud. De klant kan zijn visie spiegelen met die van de taxateur. Waar laat ik kansen liggen? Moet ik afscheid nemen? Loont zich deze investering nog? Deze benadering is niet alleen belangrijk voor commercieel vastgoed, maar ook voor particulieren. Ik denk bijvoorbeeld aan senioren die hun woning financieel willen opeten en daarvoor een hypotheek willen opnemen.” Veel spullen in de gereedschapskist Volgens Berkhout nemen we voor marktwaardetaxaties aan dat de huidige prijzen op de markt een voorspeller zijn van de toekomst. Taxateurs onderbouwen hun taxatie aan de hand van ontwikkelingen in aanvangsrendementen in hun werkgebied, aan de hand van vraag en aanbod en de kwaliteit van het vastgoedobject en de locatie. Er wordt dus een groot beroep gedaan op de expertise en de lokale marktkennis van de professionele taxateurs. Berkhout: “De toekomstige waarde is geen wiskundige waarheid, niemand kan de toekomst immers voorspellen. Maar aan de hand van de rente en inflatie kan de taxateur wel een prognose van de waardeontwikkeling maken, een lijn doortrekken. De 17 VASTGOED ADV I SEUR | JUL I 2020 T A X E R E N