JAARGANG 35, NUMMER 2 APR I L 2022 WWW.VBOMAKELAAR .NL SAMEN STERKER. DAAR GAAN WI J VOOR . VAKBLAD VOOR MAKELAARS EN TAXATEURS CARLA MUTERS De toegevoegde waarde van NHG in een oververhitte woningmarkt 8 E X P E R T S DE (MEER)WAARDE VAN VERDUURZAMING VAN ZAKELI JK VASTGOED VBO PAKT REGIE OVER EIGEN DATA PLUSSEN EN MINNEN VAN HET NIEUWE MODEL TAXATIERAPPORT WONEN HET BELANG VAN HET BESTEMMINGSPLAN OVER DE TOEKOMST VAN TAXEREN
Slimmer in de vastgoedmarkt VRAAG GRATIS EN VRIJBLIJVEND EEN DEMO AAN OP: Woondossier is hét slimme digitale platform voor de makelaar van de toekomst. Woondossier stelt jou in staat om razendsnel alle beschikbare informatie te verzamelen over een woning en de woonomgeving. Woondossier stroomlijnt het traject van koop tot verkoop tot een slim en efficiënt proces. Eenvoudig online klantbeheer en inzichtelijke aan- en verkooprapportages. En dat alles fraai gepresenteerd in een digitaal dossier in jouw huisstijl! WOONDOSSIER.NL Maak van elke lead een opdracht!
Herinnert u het zich nog? Op zaterdagmiddag naar de platenzaak om daar vervolgens uren door de bakken te struinen. Daarna met een koptelefoon op, luisterend bij de aangewezen muziekzuil. Je nam rustig de tijd om te beoordelen of de cd de gevraagde €15,- waard was. Het lijkt een eeuwigheid geleden, maar pas in 2014 werd het faillissement van het muziekimperium van wijlen Hans van Breukhoven uitgesproken. En wie heeft er tegenwoordig nog een cd in huis? Is het luisteren naar muziek hierdoor verloren gegaan? In tegendeel! De muziekindustrie is echter wel compleet veranderd met de komst van het Zweedse techbedrijf Spotify en hun online muziekstreamingdienst. De verdien- en distributie- modellen gingen op de schop en er werd een nieuwe manier bedacht om in de behoeften van de consument te voorzien. Een ander voorbeeld: u kent vast het verhaal van Brian, Joe en Nate? Drie vrienden die besloten om luchtbedden met een ontbijtje te gaan verhuren in hun eigen appartement toen er door een conferentie geen hotelkamer meer te boeken was in hun woonplaats. Waar Hilton er 93 jaar over deed om in 88 landen 610.000 kamers te bouwen, deed Airbnb (want daar heb ik het uiteraard over) er slechts 4 jaar over om 650.000 kamers in 192 landen aan te kunnen bieden. Dat er ook veel schaduwkanten aan het succes kleven, wordt inmiddels door veel grote wereldsteden ervaren. Airbnb trekt ook ‘illegale’ aanbieders van kamers en woningen aan en de toename van het aantal toeristen in bepaalde wijken zorgt eveneens voor overlast. En dan nog maar te zwijgen over de etnische discriminatie die het platform pijnlijk zichtbaar heeft gemaakt. Door mee te werken met overheden in de handhaving van regels en wetgeving blijft Airbnb ondanks alles toch groeien. Wat wil ik hiermee zeggen? Een dergelijke vorm van disruptie kan in alle sectoren zorgen voor opschudding, ook de vastgoedmarkt. Door de opkomst van modelmatige waarderingen wordt bijvoorbeeld steeds vaker de vraag gesteld of het vak van de taxateur, zoals we dat nu kennen, over 10 jaar nog bestaat. En u heeft gezien in de voorbeelden die ik schetste, dat een sector in eenzelfde periode er compleet anders uit kan zien. Wij zijn benieuwd hoe onze leden en andere experts hierover denken. Het antwoordhierop leest u op pagina 18 in deze editie van Vastgoed Adviseur. Ik kan u alvast vertellen dat zij er allemaal van overtuigd zijn dat er een toekomst is voor taxateurs. Er is wel een maar…voor een afwachtende houding, toekijken of verzetten tegen nieuwe technologieën en disruptieve nieuwkomers is geen plaats. Verenigen, veranderingen omarmen en waarde toevoegen is het devies. Dan kunnen mens en techniek elkaar prima aanvullen en kan de taxateur zelfs nieuwe verdienmodellen ontdekken. Ik wens u wederom veel leesplezier! Harry Bruijniks Voorzitter VBO Beeld: Glenn Moster t veranderen nooit A L L E E N D E A L L E R W I J S T E N E N D E A L L E R D W A A S T E N 3 VASTGOED ADV I SEUR | APR I L 202 2 V O O R W O O R D
V B O M A K E L A A R . N L APR I L 202 2 4 VASTGOED ADV I SEUR | INHOUD 03 VOORWOORD Alleen de allerwijsten en de allerdwaasten veranderen nooit 04 INHOUDSOPGAVE In deze editie van Vastgoed Adviseur 06 UIT DE MARKT De toegevoegde waarde van NHG in een oververhitte markt 10 UIT DE MARKT De meerwaarde van verduurzaming 14 UIT DE VERENIGING De makelaar en taxateur blijven het verschil maken, data is slechts gereedschap 18 UIT DE MARKT Het businessmodel van de taxateur verandert ingrijpend 26 UIT DE MARKT De plussen en minnen van het nieuwe Model Taxatierapport Wonen 28 STEL JE VOOR Van taxatie en verkoop tot bouwkundige keuring en energieprestatiemeting 30 DE UITSPRAAK Oude koeien uit de sloot 33 EEN WARM WELKOM Maak kennis met Marja Blokland 34 COLUMN Hoe werk je aan jouw fanbase? 06 UIT DE MARKT CARLA MUTERS OVER DE TOEGEVOEGDE WAARDE VAN NHG 11 DE MEERWAARDE VAN VERDUURZAMING ARJAN VAN EIJK (COLLIERS) EN PETER GABRIËLS (DGBC) 14 VBO PAKT DE REGIE OVER EIGEN DATA IN GESPREK MET DE VOORZITTER EN DE SECRETARIS VAN DE COMMISSIE DATA D E T O E VAN TA
5 VASTGOED ADV I SEUR | APR I L 202 2 ? 18 HOE ZIET DE TOEKOMST VAN DE TAXATEUR ERUIT? 8 EXPERTS DELEN HUN VISIE OVER HET VAK 26 PLUSSEN EN MINNEN VAN HET NIEUWE MODEL TAXATIERAPPORT WONEN DE OPRICHTER VAN PROVADIE DEELT ZIJN ERVARINGEN 30 HET BELANG VAN HET BESTEMMINGSPLAN MR. JOHAN VAN DE SANDE Hoofdredactie Sandra Kers Redactie Kimberly Camu Aan dit nummer werkten mee Sonja Bakker, Ard Bax, Marja Blokland, Tristan Bons, Harry Bruijniks, Kim Buitenhuis, Arjan van Eijk, Peter Gabriëls, Jack Goossens, Laurens Hoebert, Frans van Hoeken, Martijn Joosten, Luke Liplijn, Reinier Mijsberg, Harry Mos, Carla Muters, Jan-Willem Pijper, COLOFON Mr. Johan van de Sande, André Schots, Nico Stolwijk, Nicole Suijkerbuijk, Randy Visser, Bibi de Vries Beeldmateriaal Alex Schröder (cover), Glenn Mostert, Istock Redactieadres VBO, Gildeweg 13 2632 BD Nootdorp Tel. (070) 345 8703 E-mail: vbo@vbo.nl Vastgoed Adviseur is een uitgave van VBO, branchevereniging van makelaars en taxateurs. Advertentietarieven en verschijningsdata www.vbomakelaar.nl Vormgeving Marvin Schaap, Bloem Herber Productie K O M S T XEREN
V B O M A K E L A A R . N L APR I L 202 2 U I T D E M A R K T Toegang tot de woningmarkt draait niet alleen om genoeg aanbod, maar ook de juiste financiering. En dat is juist waar de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zich hard voor maakt: verantwoord wonen en verantwoorde financiering voor consumenten. Ook in een oververhitte markt zoals nu met een lage rentestand en veel beschikbare financiering, heeft NHG een rol te spelen. In gesprek met Carla Muters, voorzitter Raad van Bestuur bij NHG, over het belang van toegang, betaalbaarheid en verduurzaming. De toegevoegde waarde van NHG in een oververhitte woningmarkt De woningmarkt is oververhit: een lage rente met een koopkrachtige vraag, een tekort aan woningen en daardoor ongelijkheidvanwegedebeperktetoegang tot een eigen woning en de verschillen in vermogensopbouw die groter worden. Samen met de verduurzamingsopgave zijn dit grote uitdagingen op de woningmarkt op dit moment, hoewel ook woningbehoud en dienstverlening met data en digitalisering de aandacht hebben. Volgens Carla Muters kunnen makelaars en taxateurs in die uitdagingen een belangrijke rol spelen. “De dynamiek van de huizenmarkt op dit moment is enorm groot. Voor vastgoedadviseurs is het krappe woningaanbod en de concurrentie die hiermee samenhangt, een behoorlijke uitdaging. De werkdruk is hoog, maar daarmee is het belang om goede adviezen te geven en consumenten goed te begeleiden alleen maar toegenomen.” Sinds 1993 actief Op het gebied van financiering wil NHG daareensteentjeaanbijdragen.Terugnaar het begin: NHG is een soort verzekering voor hypotheken, die afgesloten kan worden voor koopwoningen tot aan de NHG-kostengrens. Dit betekent dat de organisatie woningeigenaren een vangnet biedt als ze door bepaalde omstandigheden de hypotheek niet meer kunnen betalen. Bijvoorbeeld door de lening te herstructureren waardoor iemand toch in de woning kan blijven of door een restschuld over te nemen als deze overblijft na de verkoop van een woning. Hiervoor betaalt de woningeigenaar een eenmalige provisie aan NHG, bij het afsluiten van de hypotheek. Sinds de oprichting zijn ruim twee miljoen huishoudens aan een passende hypotheek geholpen en is voor ruim een miljard euro aan verliezen opgevangen. NHG zet zich daarmee continu in voor een gezondere woningmarkt. Opkomen voor kwetsbare groepen Muters vertelt: “Door de jaren heen is de rol van NHG veranderd. NHG biedt consumenten nog steeds een vangnet als ze door bepaalde omstandigheden de hypotheek niet meer kunnen betalen. Maar we zorgen er ook voor
7 VASTGOED ADV I SEUR | APR I L 202 2 U I T D E M A R K T TEKST: Kimber ly Camu BEELD: Alex Schröder Carla Muters (1974) is sinds 2017 bestuurder bij NHG (Nationale Hypotheek Garantie). “Waar ik veel energie van krijg is de vernieuwing en verbinding. Zoals de samenwerking met onze ketenpartners en het werk wat we samen doen om consumenten goed te helpen.” Dat neemt niet weg dat er nog genoeg uitdagingen zijn, vindt Muters. “Toegang tot verantwoorde woonfinanciering waaronder betaalbaarheid, verduurzaming van woningen, woningbehoud en dienstverlening met data & digitalisering zijn belangrijke onderwerpen waar nog genoeg werk aan de winkel is.” Muters was hiervoor werkzaam bij Vivat, SNS Reaal, De Goudse en ING. Ze is onder meer commissaris bij Dimpact, teamcoach bij het Groeicollege en mentor van start- en scaleups, aanjager bij NL2025 Utrecht, voorzitter van de Stichting Perspectiefverklaring en gastdocent bij LEF.
8 VASTGOED ADV I SEUR | V B O M A K E L A A R . N L APR I L 202 2 U I T D E M A R K T dat er meer verantwoorde financieringsmogelijkheden zijn voor bepaalde doelgroepen, zoals flexwerkers, ondernemers en senioren tegen pensioenleeftijd. Daarnaast zetten we ons in om de woningmarkt te verduurzamen en om dienstverlening te verbeteren met data en digitalisering, zodat consumenten beter worden geholpen en het aanvragen van een hypotheek efficiënter en eenvoudiger wordt.” Duurhuur Er wordt in de breedste zin gekeken naar de huidige problematiek. Zo is NHG onlangs een pilot duurhuur gestart samen met Aegon, BLG Wonen, Florius, ING en Vereniging Eigen Huis. Hiermee willen de organisaties laten zien dat huurders die langere tijd in staat zijn om relatief hoge huurlasten te betalen, bewezen hebben bepaalde woonlasten te kunnen dragen. Normaal gesproken wordt hier niet naar gekeken, maar bij de pilot weegt dit wel mee. Dit vergroot hun kans op een passende woningfinanciering en daarmee de mogelijkheid tot het kopen van een eigen woning. Muters voegt toe: “Hiermee wordt schaarste niet opgelost, maar we kijken hiermee wel op een brede manier naar het financieringsvraagstuk en betaalbaarheid. Door de resultaten te monitoren en deze kennis mee te nemen in toekomstige normen, hopen we hiermee een eerlijkere woningmarkt te realiseren.” Verhoging van de kostengrens Als je een woning koopt, kun je een lening met NHG afsluiten als het leningbedrag lager of gelijk is aan de kostengrens; de gemiddelde koopsom in Nederland. Begin dit jaar heeft NHG de kostengrens verhoogd van € 325.000 naar € 355.000. Als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd dan is de grens 6% hoger, namelijk € 376.300 in 2022 ten opzichte van € 344.500 in 2021. Zowel de NHG-premie als de NHG-kostengrens worden jaarlijks opnieuw bepaald via een afgesproken methodiek in samenwerking met de ministeries van Binnenlandse Zaken en Financiën. De grens wordt vastgesteld aan de hand van een systematiek die achterloopt op de woningwaarde. Omdat er over een langere periode wordt gekeken, ontwikkelt de kostengrens zich hierdoor gelijkmatiger dan de woningprijzen en stabieler over de conjunctuur. Een goede manier om de prijsstijging te temperen, maar ligt het niet voor de hand om de norm omhoog te zetten? Muters reageert: “We gooien geen extra olie op het vuur, maar zorgen voor een stabielere woningmarkt en verantwoorde toegang tot financiering. Simpelweg de kostengrens omhoog gooien is geen goede oplossing.” Aantal NHG-garanties gedaald met 18% Echter steeds meer mensen kopen een woning zonder het vangnet van NHG, omdat er minder woningen onder de kostengrens te koop staan. Een gemiddelde woning kost volgens het Kadaster meer dan € 403.000, een flink verschil met de NHG-grens van € 355.000. Uit de laatste cijfers van NHG blijkt dat het aantal NHGgaranties bij aankoop van een woning met 27% is gedaald ten opzichte van dezelfde periode in 2020. Het totaal aantal garanties daalde met 18%. Muters erkent dat NHG nu niet meer de omvang van de markt dekt die het voorheen deed. “Onze methodiek is gekozen over de conjunctuur heen, met als resultaat dat je in een oververhitte markt achterloopt op de huidige gemiddelde woningwaarde. Een andere oorzaak voor de daling van het aantal garanties zijn de aankopen van beleggers, deze aankopen mogen niet met NHG gefinancierd worden.” “Het is zorgelijk dat mensen nu hoge risico’s aangaan met de gestegen huizenprijzen, maar minder gebruik kunnen maken van het NHG-vangnet. Het is belangrijk dat juist kwetsbaremensenwel vanbescherming gebruik kunnen maken en zich bewust zijn van wat ze aankopen. Er wordt snel geboden en je krijgt amper de tijd om stil te staan bij risico’s en toekomstige ontwikkelingen. Want wat als je gaat scheiden? Of minder wilt gaan werken? Of als je het voorbehoud van financiering laat vervallen maar de financiering lukt niet? Of als zoals nu de energiekosten opeens exponentieel stijgen? De staat van het huis en verduurzaming nemen een ondergeschikte rol in, terwijl het juist belangrijk is om verantwoord een huis te kopen.” “Het eindigen van een relatie of dus scheiding is de grootste oorzaak van betaalproblemen bij NHG. Daarin proberen we consumenten te helpen en in de hele keten de bewustwording rondom betaalbaarheid en het helpen bij verantwoorde woningfinanciering te vergroten. Ook een makelaar of taxateur kan hierin een rol spelen door mensen hierop te wijzen en ze bewust te maken dat ze deze financiële risico’s kunnen verkleinen door rekening hiermee te houden en bijvoorbeeld NHG af te sluiten,” vertelt Muters. Toegang, verduurzaming en dienstverlening Zoals gezegd is de rol van NHG breder dan alleen woningbehoud en fungeren als een vangnet bij restschulden. Zo is de stichting ook actief op drie andere terreinen: de toegang tot de woningmarkt waaronder de normen voor betaalbaarheid, het verduurzamen van woningen en dienstverlening verbeteren met behulp van data en digitalisering. Er is sprake van een stijging van garanties met woningverbetering en verduurzaming, namelijk een toename van 25% in 2021 ten opzichte van het jaar ervoor. Dit is deels te verklaren door de coronacrisis, de behoefte aan betere thuiswerkplekken, en deels door de stijgende maatschappelijke bewustwording van klimaatverandering en verduurzaming.
9 VASTGOED ADV I SEUR | U I T D E M A R K T In het belang van de woningeigenaar Muters: “Verduurzaming gaat ons allemaal aan. We hebben simpelweg een klimaatdoel te behalen. Maar het is ook echt in het belang van bestaande en nieuwe woningeigenaren. Een verduurzaamde woning zorgt, naast wooncomfort en langere woonlasten, voor hogere waarde van de woning en goede verkoopbaarheid in de toekomst. Dat geldt uiteraard in het bijzonder voor woningen met een rood energielabel (F en G). Veel consumenten weten dat niet of zijn zich daar niet van bewust. Hierbij is ook een rol weggelegd voor makelaars en taxateurs, omdat zij aan de voorkant van het koopproces zitten en een kans hebben om consumenten hiervan bewust te maken.” Zo blijkt uit recent onderzoek van het TIAS VastgoedLAB dat rood gelabelde woningen tegen een lagere verkoopprijs worden verkocht. De onderzoekers constateerden dat de daling in de prijs voor een eengezinswoning in 2021 is opgelopen tot ruim € 30.000. De gestegen gasprijzen zijn volgens Muters een goede stimulans voor huiseigenaren om maatregelen te nemen. “Het is geen leuk nieuws, maar het opent wel de ogen van veel mensen dat verduurzamen belangrijk is. Nu je de directe gevolgen in je portemonnee voelt, is dit zeker een stimulans om verdere stappen te nemen rondom verduurzaming.” Naast toegang en verduurzaming hebben ook woningbehoud en dienstverlening met data & digitalisering de volle aandacht bij NHG. “We willen samen met marktpartijen consumenten graag beter helpen. Dat betekent bijvoorbeeld dat iedereen die een hypotheek heeft met NHG, zo snel mogelijk duidelijkheid moet krijgen over mogelijke oplossingen bij betaalproblemen. Door het digitaliseren van hypotheekprocessen kunnen we consumenten in zo’n situatie sneller zekerheid bieden. Maar ook het gebruik van brondata draagt bij aan een sneller en veiliger hypotheekproces. Zo kan bijvoorbeeld de doorlooptijd worden verkort bij de aankoop van een woning. Ook met vastgoedadviseurs en taxateurs liggen hier belangrijke aanknopingspunten.” Meer gelijkheid tussen huur en koop Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Hugo de Jonge heeft onlangs zijn Nationale Woon- en Bouwagenda en het programma Woningbouw gepresenteerd. Het doel: 900.000 woningen bouwen tot met 2030. Door middel van meer regie en strenge afspraken denkt De Jonge dit doel te kunnen realiseren. Van de 900.000 woningen die tot en met 2030 gebouwd worden, moeten 600.000 woningen betaalbaar zijn. Hiervan zijn 350.000woningenmiddenhuur en betaalbare koop en 250.000 sociale huurwoningen. Naar verwachting worden vanaf 2024 jaarlijks 100.000 woningen gebouwd, waarvan (op termijn) jaarlijks 15.000 flexwoningen en 15.000 tot woning getransformeerde winkels en kantoren. Verdere invulling van de plannen, waaronder de locaties, worden voor de zomer bekend gemaakt. Muters over de plannen: “Er is een woningtekort in Nederland en door bij te bouwen kunnen we dit deels opvangen. Ik vind dat iedereen het recht heeft op een woning, het is een grondrecht. Dat hoeft niet per se een koophuis te zijn, maar meer gelijkheid tussen huur en koop is wel belangrijk. Door koop bouw je ook vermogen op dat je als huurder niet opbouwt.” Verschillende oplossingen nodig voor het probleem De hypotheekrenteaftrek afschaffen is een veelgehoorde maatregel, zegt Muters, maar er is niet één panacee voor de huidige problematiek. “Meer gelijkheid in koop en huur moet worden aangepakt, er moet meer worden gebouwd en vooral ook gebouwd naar woonbehoefte. Daarnaast wonen we in Nederland ook groot, terwijl er juist een toename is in alleenstaande huishoudens. Dus naar dat soort demografische ontwikkelingen moet wel gekeken worden. De plannen van het kabinet voor betaalbare woningen zijn heel fijn, maar het gaat nog wel een aantal jaar duren voordat we het tekort hebben ingelopen. Daarom moeten er ook oplossingen komen voor de tussentijd”. Bijvoorbeeld door de bestaande woonvoorraad beter te benutten en herverdelen, maar ook door de zelfbewoningsplicht in te voeren en alternatieve woonvormen te realiseren, vindt Muters. Alternatieve woonvormen én financiering Er moet dus verder gekeken worden. Alternatieve woonvormen, zoals coöperatieve woonvormen, splitsen, (kantoor)transformaties, tijdelijke woningen en tiny houses bijvoorbeeld. Maar ook koopconstructies zoals erfpacht. De huidige schaarste op de woningmarkt vraagt ook om mogelijkheden als het gaat om financiering. Want bijvoorbeeld de alternatieve woonvormen vragen wel om een andere financiële aanpak. “We willen samen met de markt nieuwe financieringsmogelijkheden gaan bekijken en waar mogelijk ontwikkelen. Ik geloof daarbij in de kracht van samenwerking met ketenpartners.” Bij verantwoord wonen hoort ook verantwoorde financiering, vindt Muters. “Wat gebeurt er met de grond waarop een tiny house staat na 10 jaar en wat is de waarde van een tiny house dan? Hoe zit het met bepaalde erfpachtconstructies, wat is verantwoord en waar liggen de risico’s? En hoe tijdelijk is een woning en hoe stem je daar je financiering op af? Allemaal belangrijke vragen en aanknopingspunten voor toekomstige oplossingen en normen waar we graag over mee willen denken.” “De dynamiek in de woningmarkt is groot, dit vraagt om veel acties op verschillende terreinen tegelijkertijd en veel samenwerking. Laten we echt stappen gaan zetten maar daarbij ook goed integraal kijken én naar de langere termijn.”
V B O M A K E L A A R . N L APR I L 202 2 10 VASTGOED ADV I SEUR | U I T D E M A R K T Arjan van Eijk, Head of Sustainability bij vastgoedadviseur Colliers, vertelt: “De potentiële waardeontwikkeling is bijzonder belangrijk voor de eigenaar. Duurzaamheid heeft daarbij zeker een impact op het waarde. Onze taxateurs berekenen dat aan de hand van meerdere scenario’s. Wij hebben geen glazen bol, maar met de kennis van nu kunnen we al ver vooruitdenken en schatten we toekomstige risico’s in. Zo nemen we de kans op leegstand en de daarmee samenhangende kosten mee in onze waardering.” Met nog minder dan een jaar te gaan, voldoet 43% van de 60 miljoen vierkante meter kantoorruimte nog niet aan de energielabel C-vereisten, blijkt uit onderzoek van Colliers. Hoe voorkom je een boete of zelfs sluiting? Het aanvragen van een label is voor een derde van de achterblijvers al voldoende, blijkt uit het onderzoek. Kantoren gebouwd na 1989 komen bijna altijd door de C-kwalificatie, omdat ze zuinig genoeg zijn. Voor twee derde is echter wel verduurzaming nodig, dit komt neer op zo’n zestien miljoen vierkante meter. Flexibiliteit en energetisch goed Wat verstaat Van Eijk onder verduurzaming? “In het kort: als het vastgoed een bepaalde flexibiliteit in gebruik heeft, op een goede locatie staat, en ook energetisch goed presteert dan heb je een duurzaam gebouw. Het startpunt is altijd het energiegebruik, niet zo zeer energielabels want dat heeft niet zoveel te maken met duurzaamheid. Je kan namelijk in een kantoor zitten met een energielabel A+++ maar alsnog 245 kWh per m2 gebruiken. Ben je dan echt duurzaam? Uiteindelijk moeten we ons gaan houden aan de afspraken van de Parijs Akkoorden in 2050 en dan draait het niet om energielabels, maar juist om het terugbrengen van energiegebruik.” Locatie en timing zijn cruciaal Locatie speelt daarbij een doorslaggevende rol. “Een kantoorgebouw in Amsterdam Zuidoost zit in een heel andere markt dan bijvoorbeeld Leeuwarden. In een ruime markt met veel overaanbod en een relatief lage marktprijs is verduurzamen veel onaantrekkelijker want je gaat niet direct meer aan je gebouw verdienen. Maar als je de eerste bent in een lokale markt en je kan je onderscheiden ten opzichte van andere verhuurders dan maak je wel een verschil. Je kan dan bijvoorbeeld huurders opvangen in je gebouw die straks vanwege de De (meer)waarde van VERDUURZAMING Op 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen in Nederland energielabel C of hoger hebben. Er wordt ondertussen veel in de duurzaamheid van gebouwen geïnvesteerd. Maar wat doet dat eigenlijk met de waarde? Welke ingrepen leveren de meeste winst op en draait het om het energielabel of juist het werkelijke energieverbruik? En wat is de rol van de taxateur hierbij? Arjan van Eijk (Colliers) TEKST: Kimber ly Camu
1 1 VASTGOED ADV I SEUR | APR I L 202 2 U I T D E M A R K T label C-verplichting in ongeschikte gebouwen zitten,” zegt Van Eijk. Timing is dus cruciaal, dat geldt ook voor de investeringen die je nu doet. “Als je nu bezig bent als vastgoedeigenaar met slechts label C, dan mis je de boot. Je moet juist nu al nadenken over de mogelijke label A-verplichting in 2030. Hoe eerder je met verduurzaming begint, hoe eerder je profijt van hebt en je de kosten kan terugverdienen.” Rol van de taxateur Als taxateur moet je dus goed voorbereid zijn op de toekomstige ontwikkelingen. Volgens Van Eijk is de labelverplichting slechts het beginpunt. “De wet- en regelgeving blijft veranderen, zowel in Nederland als binnen de EU. Je moet daarom als taxateur goed op hoogte blijven van de laatste stand van zaken om relevant te blijven. Hier ligt wat mij betreft ook een rol voor de branchevereniging met het aanbieden van cursussen en bijscholing.” Hij voegt hier aan toe: “Taxatateursmogen veel maar niet in de toekomst taxeren. Ze kunnen wel een correctie opnemen om naar label C te komen. Taxateurs gaan dus veel meer een adviesrol spelen en draait het minder om de formele taxatiewaarde, maar juist antwoord op de vraag: met welke ingrepen moet je rekening houden in de toekomst? De taxateur kan meer een rol spelen richting de bewustwording bij klanten en pro-actief advies gaan geven richting de mogelijke label A-verplichting.” Duurzaamheidsparagraaf Taxateurs kunnen nu al gebruikmaken van de duurzaamheidsparagraaf waarmee een basis wordt gelegd voor het inzichtelijk maken van de duurzaamheidsprestaties van vastgoed. Met deze duurzaamheidsparagraaf worden referenties opgebouwd van gebouwen in Nederland op het gebied van duurzaamheid. Peter Gabriëls, senior projectmanager bij Dutch Green Building Council (DGBC) vertelt hierover: “In de paragraaf hebben we duurzaamheid heel breed gedefinieerd. Het gaat verder dan alleen het energielabel, zo wordt er integraal gekeken naar het gebouw. Van materiaalgebouw tot watergebruik, maar ook klimaatrisico’s. Wat is de kans op wateroverlast in de toekomst? En kan droogte een impact hebben op de fundering van het pand? In de paragraaf staan zo’n 25 parameters voor locatie en gebouw die we samen met onder andere taxateurs hiervoor hebben opgesteld.” De duurzaamheidsparagraaf biedt een eenduidige meetmethode voor het meten van de duurzaamheidsprestaties in taxaties, geeft referenties omtrent de duurzaamheidsprestaties en de bijbehorende taxatiewaarde van bestaand vastgoed, te beginnen met kantoren. Gabriëls zegt: “Met de duurzaamheidsparagraaf wordt duurzaamheid steeds meer een standaard bij het uitvoeren van een taxatie. Door het uitvoeren van meer taxaties met inzicht in de duurzaamheidsparagraaf worden meer referenties opgebouwd. Die referenties zijn nodig om onderzoek te doen naar de impact van duurzaamheid op de waarde. Daarnaast is het integrerenvanduurzaamheid invastgoedtaxaties ook een actie uit het Klimaatakkoord (2019).” Na kantoren ook andere typen vastgoed De paragraaf is slechts een startpunt, er wordt door de branche gekeken hoe dit nog verder kan worden vertaald naar alle asset classes en niet alleen kantoren. De Nederlandse Vereniging Peter Gabriëls (DGBC)
Bedankt Hans! We staan graag stil bij onze 1-jarige samenwerking met VBO en willen jou en jouw collega’s hier hartelijk voor bedanken. Op naar een nieuw jaar waarin we samenwerken om de relevantie en kwaliteit van taxaties verder te vergroten.
13 VASTGOED ADV I SEUR | APR I L 202 2 U I T D E M A R K T ‘Flexibiliteit, goede locatie én energetische prestaties maken het verschil in duurzaamheid’ van Banken (NVB) werkt met taxateurs aan een vereenvoudiging van de huidige duurzaamheidsparagraaf voor kantoren. “Voor financiers is het belangrijk om te weten wat de duurzame staat van een gebouw is: hoe is het gebouw geïsoleerd, bevat het dak zonnepanelen en is het gebouw van het gas af. Wij zien dit als een gedeelde maatschappelijke verantwoordelijkheidmet de vastgoedbranche om klimaatdoelstellingen te helpen realiseren. Na kantoren zullen andere typen vastgoed volgen. Niet alleen de banken zijn opdrachtgevers van taxaties. Daarom zoeken we ook aansluiting bij institutionele beleggers en andere marktpartijen”, aldus Michiel Kuiper, beleidsadviseur bij NVB. Van F naar C in simpele stappen Volgens Van Eijk is het belangrijk om te weten welke stappen je eerst moet maken. “Dat begint met het energielabel aanvragen. Bij een groot deel van de gebouwen die niet voldoen op dit moment is dat nog niet gedaan. Dat kan komen omdat er een enorm lang huurcontract op zit of het gaat om een eigenaar-gebruiker situatie. Inzicht is stap 1. Daarna de kleine ingrepen. Van F naar C bereik je al met ledlampen en dubbel glas. De volgende stap is dak- en gevelisolatie, HR+++ glas en warmtepompen. Maar het is afhankelijk van de beginsituatie van het gebouw en het draait dus om maatwerk.” Daarnaast is het van belang om te weten hoe groot de investering is en wat voor effect dit heeft op energiegebruik. “Bij het selecteren van de verduurzamingsmaatregelen houden we rekening met de toegevoegde waarde die het voor de huurder heeft. Bedrijven zijn namelijk in veel gevallen bereid om meer huur te betalen om hun medewerkers een duurzame werkplek te bieden. Houd daarbij ook de lokale markt in ogenschouw.” Op de vraag welke energiezuinige ingrepen de meeste impact hebben, antwoordt Van Eijk: “Begin met het goed inregelen van je installaties. Staan ze goed afgesteld, werken ze elkaar niet tegen of staan aan wanneer er niemand in gebouw is? De maatregelen moeten aansluiten bij het gebruik dat je hebt, vervolgens is het belangrijk om te kijken naar manieren om dat energiegebruik te beperken (isolatie) en daarna hernieuwbaar op te wekken (zonnepanelen en warmtepomp).” Sloop of herontwikkeling Soms staan de investeringen echter niet in verhouding met de opbrengsten en is sloopnieuwbouw of transformatie een betere oplossing dan verduurzaming, vertelt Van Eijk. “We moeten realistisch zijn: een deel van de voorraad moet straks worden gesloopt of herontwikkeld. Dat is de dynamiek van de vastgoedmarkt. We hebben nog een enorme slag te slaan naar Parijs, er wordt, zelfs nu nog, in de markt over het hoofd gezien hoe groot dit is. Daarommoet de hele sector snel in actie komen. De gebouwde omgeving zorgt voor 40% van de CO2-uitstoot, hoe kunnen we dit reduceren? Iedereen heeft daar zijn aandeel in. Hoe klein je huis of pand ook is, je hebt er een mogelijkheid om hier iets aan te doen. Ook taxateurs en makelaars door middel van advies en bewustwording.” De rol van Europa Van Eijk verwacht dat de label C-verplichting voor alle soorten vastgoed er komt in de toekomst. Ook Gabriëls sluit zich daarbij aan: “Er is aankomende wet- en regelgeving zoals de SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) en de EU Taxonomy. Hierin staat dat bedrijven en beleggers een rapportageverplichtingover deduurzaamheid van hun activiteiten moeten geven. Aan de andere kant worden de eisen ook aangescherpt voor energielabels. Zo is er door de Europese Commissie een energielabeleis voor de komende jaren voorgesteld, namelijk dat al het maatschappelijke en commerciële vastgoed in Europa in 2027 allemaal minimaal F moet hebben en in 2030 minimaal E. Voor woningen is dit vastgesteld op F in 2030 en E in 2033.” Gabriëls tot besluit: “Echter in Europa wordt nog gewerkt met verschillende standaarden, de Europese Commissie wil dit gelijk gaan trekken en harmoniseren. Het is dus aan Nederland de aankomende jaren om deze eisen te vertalen naar nationale wetgeving en een routekaart op te stellen hoe we de gehele gebouwde omgeving aan de Parijsdoelstellingen kunnen laten voldoen. Er is dus nog genoeg werk voor de boeg voor de gehele vastgoedsector.”
V B O M A K E L A A R . N L APR I L 202 2 14 VASTGOED ADV I SEUR | U I T D E V E R E N I G I N G TEKST: Kimber ly Camu BEELD: Alex Schröder ArdBax (31) is sinds 2019 Algemeen bestuurslid bij VBO. Vanuit zijn dagelijkse expertise bekijkt hij de ontwikkelingen zoals het Historisch Bestand, Kolibri en Woningmarktcijfers.nl met extra belangstelling. Inmiddels is hij circa 12,5 jaar actief in de makelaardij, waarvan circa 7,5 jaar als Register Makelaar en Register Taxateur. In 2015 is hij begonnen met Visie Makelaardij in Amersfoort, waar hij eigenaar en partner is. Inmiddels is dit kantoor jaarlijks betrokken bij ruim 150 transacties en 250 taxaties Naast de dagelijkse werkzaamheden en bestuursverantwoordelijkheden bij VBO, denkt hij ook actief mee over woningbouwplannen in de regio Amersfoort. Data en digitalisering spelen een steeds grotere rol in het leven van makelaars en taxateurs. Daarom krijgt VBO de commissie Data. Het doel: een visie en routekaart ontwikkelen voor de komende jaren. Hoe blijf je in dit veranderende landschap een maatschappelijk relevante rol houden en hoe benut je de beschikbare data binnen de vereniging? Beleidsadviseur Jan-Willem Pijper en Algemeen bestuurslid Ard Bax in gesprek over de kansen en valkuilen van data binnen de makelaardij- en taxatiebranche. Data is slechts gereedschap, de taxateur en makelaar maken het verschil
15 VASTGOED ADV I SEUR | APR I L 202 2 “De commissie is ontstaan omdat er een behoefte is om strategisch met onze data om te gaan. Je hoort vaak de uitspraak ‘we moeten wat met data’ maar aan deze wens willen wij nu handen en voeten gaan geven. Je verzamelt als vereniging veel data vanuit je leden, uit alle gelederen komt er informatie maar dit is nog niet genoeg gesorteerd en benut. Dus we willen cohesie aanbrengen en alle rondzwervende data verzamelen,” vertelt commissievoorzitter Ard Bax. De commissie bestaat daarnaast uit secretaris Jan-Willem Pijper, beleidsadviseur Zakelijk Vastgoed bij VBO, en makelaar-taxateurs Randy Visser en Henri Butijn. Onlangs is de commissie voor het eerst samengekomen en wordt middels coöptatie, een wijze van benoeming waarbij nieuwe leden worden aangewezen door andere leden, de kennis verder aangevuld. De gecoöpteerde leden zijn Nicole Suijkerbuijk, Hans van Beusekom en John Breed. “Hiermee hebben we de optimale mix van expertise om ervoor te zorgen dat alle disciplines binnen de vereniging, van Zakelijk Vastgoed tot Wonen en Landelijk Agrarisch, worden vertegenwoordigd,” aldus Jan-Willem Pijper. Denktank Hoe zien Jan-Willem en Ard de rol van de commissie binnen de vereniging? JanWillem antwoordt: “Persoonlijk denk ik dat de commissie verschillende rollen vervult. Ten eerste om te inventariseren: wat voor data hebben we en welke behoeften zijn er vanuit onze leden? Daarnaast is het belangrijk om je af te vragen welke data mist er en is nodig om in de praktijk het werk te vergemakkelijken? Hierin hebben wij een adviesrol richting het Algemeen en Dagelijks bestuur.” Ard vult aan: “Ik zie de commissie als een denktank. We nemen geen beleidsmatige stappen, maar wij adviseren en denken na over de kwesties die spelen. Met een duidelijke stip op de horizon, waarbij we ruimte hebben voor alle expertises. Een centrale plek waar al deze vraagstukken samen komen.” Daarbij wil Ard de verbinding houden met de leden en aangeslotenen. “We willen geen gesloten bastion zijn, de wisselwerking vind ik belangrijk. Dus niet alleen vragen vanuit de verschillende besturen beantwoorden, maar ook vragen die spelen bij de gehele vereniging. Heb je ideeën, wensen of suggesties neem dan ook contact op.” In kaart brengen van behoeften Wat zijn de agendapunten van de commissie? Jan-Willem vertelt: “De commissie heeft als doel om de uitdagingen die makelaars en taxateurs op het gebied van data hebben in kaart te brengen en inzichtelijk te maken hoe data kan helpen om het beroep beter en gemakkelijker uit te voeren. Welke behoeften zijn er en kunnen we die beantwoorden met de huidige data binnen onze vereniging? Daarnaast kijken we ook naar de toekomst. Welke trends en ontwikkelingen zijn er en hoe kunnen we daar nu al op voorsorteren als vereniging?” Ard vult aan: “Het in kaart brengen van die behoeften is belangrijk. Ik sta er dus niet als filosoof in, maar juist praktisch. Welke data heb ik nodig om mijn dagelijkse werk goed te doen en hoe richten we dat in binnen VBO voor al onze leden?” Data slechts één van de gereed- schappen tot je beschikking Ard maakt een vergelijking met een gereedschapskist. “Als makelaar of taxateur heb je verschillende gereedschappen tot je beschikking bijvoorbeeld je vakkennis, je ervaring en je netwerk. Maar in diezelfde gereedschapskist zitten nog meer instrumenten. Denk aan een goede backoffice, marketing en niet te vergeten: data. Maar belangrijk is om te onthouden: het is slechts één stukje van de puzzel, een vakkundige makelaar of taxateur heeft meer in zijn of haar arsenaal dan enkel kennis van data.” “Ik ben er van overtuigd dat je zelf het verschil maakt als professional, data is slechts een van de ingrediënten. Wees trots op jezelf en investeer in jezelf en dan zorgt VBO voor de tools om je werk nog beter te doen.” Inventarisatie van de databronnen Andere belangrijke vragen die de commissie zichzelf wil gaan stellen, zijn: “Beschikken we over voldoende databronnen voor zakelijk en agrarisch vastgoed? Of moet de kwaliteit worden verbeterd? En welke data missen we? En waar kunnen we dat eventueel inkopen?”. Volgens Ard zitten hier nog veel kansen, maar in ogenschouw moet
PROBEER LIVE-CHAT OP JOUWWEBSITE! Nu 1e maand helemaal gratis! Medewerkers met ruime ervaring in de makelaardij REOC beantwoordt real-time alle chat-vragen van jouw klanten op je website. reoc.nl/live-chat of bel: 070 82 00 400 Waar kan ik u mee helpen? Aan het typen... BezoekREOC.NL Natascha
17 VASTGOED ADV I SEUR | APR I L 202 2 U I T D E V E R E N I G I N G worden genomen dat het een relatie moet blijven houden met de dagelijkse werkzaamheden van de leden. Zoals het vastleggen van meer bouwkundige data over bijvoorbeeld problemen met betonrot in bepaalde wijken, de aanwezigheid van asbest in specifieke gevels of het streven naar het gezamenlijk archiveren en delen van bouwtekeningen. “Je staat zo veel sterker in je gesprekken met klanten als je jouw bevindingen kan onderbouwen met harde data.” Van garageboxen tot betonrot Maar het gaat niet alleen om inkopen, maar ook om het beter inzetten van de data die al beschikbaar is. Want kunnen we nog verdere interessante inzichten halen uit de huidige data van VBO? Een paar voorbeelden die Ard noemt zijn verhuisbewegingen, informatie over garageboxen of parkeerplaatsen. Maar ook stukjes tuingrond of versnipperd eigendom van grond die gekocht wordt van gemeenten waar amper referenties over te vinden zijn. En daar liggen de kansen, vindt Ard. “Juist dit soort specialistische data die niet breed toegankelijk is in een landelijke database onderstreept de meerwaarde van de vereniging. VBO zit door heel Nederland en door dit soort kennis onderling uit te wisselen help je elkaar enorm.” Tot slot wil de commissie zich ook buigen over de vraag: zijn er mogelijkheden voor het delen van de data met de markt? Ard: “Welke data mag de vereniging uit? Dit vergt voorzichtigheid en terughoudendheid want dit moet AVGtechnisch goed geregeld zijn en het moet in het voordeel van VBO zijn, maar hier liggen eventueel kansen die de moeite zijn om te bekijken.” Makkelijker in plaats vanmoeilijker Toch is data niet alleen een kans, het kan ook een bedreiging zijn. Jan-Willem vertelt: “Je kan verdrinken in de zee aan data, maar het moet juist een reddingsboei zijn om leden te ondersteunen. Een van de zorgen in de taxatiewereld is natuurlijk modelmatige waarderingen en rapporten. Deze worden steeds beter en hebben een kleinere foutmarge. Dat roept de vraag op: hoe ziet de toekomst van de taxateur eruit? We moeten ons zelf niet in de voet schiet- en, maar juist het maat schappel i jke belang van de taxateur onderstrepen. We moeten data aangrijpen als een kans en het een middel maken dat het leven van onze leden makkelijker maakt in plaats van moeilijker.” Regie over data Het is belangrijk dat we daarbij van eigen kracht uitgaan vindt Ard. “Niet kijken naar de buren, maar juist ons eigen plan trekken. VBO heeft als kracht ondernemend te zijn en niet te blijven hangen in zweverige strategieën. Hoe gaan we onze databehoefte binnen een jaar in kaart brengen en optimaliseren? Niet maanden vergaderen, maar gewoon doen. Daarbij moeten we niet gefixeerd blijven op puur transactieprijzen en de referenties. Ik snap dat het voor het waarderen van vastgoed belangrijk is, maar laten we niet uit het oog verliezen dat er meer data onder de horizon is wat relevant is. Misschien gaan we de datawedstrijd niet winnen, maar we gaan zorgen voor een complete gereedschapskist. Kortom, we willen de regie hebben over de data binnen onze vereniging en uiteindelijk onze leden goed kunnen bedienen nu, en in de toekomst.” Jan-WillemPijper (38) is in 2021 gestart als beleidsadviseur Zakelijk Vastgoed bij VBO. Nadat hij Economie heeft gestudeerd in Rotterdam, is hij aan de slag gegaan als organisatieadviseur en is daarna terecht gekomen in de wereld van filantropie. Toch lonkte de wereld van het vastgoed. Na een periode bij een bouwmanagementorganisatie heeft hij nu zijn plek gevonden bij VBO waar hij zich dagelijks bezighoudt met alles wat met Zakelijk Vastgoed te maken heeft: van data tot taxeren en energielabels. BEELD: Alex Schröder
18 VASTGOED ADV I SEUR | V B O M A K E L A A R . N L APR I L 202 2 U I T D E M A R K T ‘Het businessmodel van de taxateur verandert ingrijpend’ HOE ZIETDE TOEKOMST VANDE TAXATEUR ERUIT? 8EXPERTSDELENHUNVISIE Het vak van taxateur verandert snel. Zaken als duurzaamheid, data en bouwkundige aspecten spelen een steeds grotere rol. Het traditionele taxatierapport kent nu al verschillende vormen, zoals hybride en modelmatig taxeren. Wat betekenen al deze ontwikkelingen voor het beroep? Verdwijnt de taxateur over tien jaar? Of blijft de mens belangrijk bij het vaststellen van de waarde van vastgoed? Deze vraag en meer legden we voor aan een diverse groep van experts. Ommaardirectmet het beantwoorden van de hoofdvraag te beginnen: bestaat de taxateur nog over tien jaar of is dit straks een vergeten beroep? We vroegen het aan acht experts: Bibi de Vries (NRVT), Luke Liplijn (Matrixian Group), Reinier Mijsberg (ABN AMRO), Nico Stolwijk (Vereniging Eigen Huis) en taxateurs en VBO-leden Frans van Hoeken, André Schots, Randy Visser en Nicole Suijkerbuijk. Al onze experts waren het erover eens: de taxateur blijft bestaan. Echter de definitie van taxateur en de rol die hij of zij speelt, gaat wel veranderen. Maatwerk voor incourant en complex vastgoed Courant en incourant vastgoed zijn daarbij doorslaggevend, vindt Frans van Hoeken (Mondico Multiprojects). Van Hoeken is al bijna 40 jaar taxateur en heeft zijn strepen verdiend als onder andere partner en managing director bij DTZ Zadelhoff, voorzitter Raad van Toezicht bij StiVAD en auditor bij NRVT. “Voor courante woningen heeft men over tien jaar geen taxateur meer nodig. Eigenlijk is dat nu al het geval. Dat geldt ook voor het courante deel van het bedrijfsmatige vastgoed. De verwachting is dat de algoritmes steeds beter worden en de (modelmatige) waarderingen steeds nauwkeuriger. Voor incourant bedrijfsmatig vastgoed zal dat in mindere mate het geval zijn maar binnen bepaalde grenzen niet onmogelijk.” Luke Liplijn, oprichter en CEO van Matrixian Group, is het hiermee eens. “Geautomatiseerde woningwaarde bepalingenworden steeds beter en de beschikbare data om deze modellen te voeden blijft groeien. Voor bijzondere objecten blijft de taxateur echter nodig. Voor commercieel vastgoed zie ik modelmatig taxeren niet snel een plek innemen, omdat er te veel specifieke elementen zijn waarvan de data gewoonweg niet beschikbaar is.” Hetzelfde geldt voor landelijk en agrarisch vastgoed, ook dat is te complexe materie vindt Nicole Suijkerbuijk, taxateur bij Staal Makelaars. “Je kunt dit niet door een computer laten uitvoeren. We leveren voor deze objecten echt maatwerk waarbij er zoveel factoren van invloed zijn dat er geen enkele situatie eenop-een met elkaar te vergelijken is.” Randy Visser: ‘Ik zie voor de taxateur een mooie rol weggelegd in het adviseren rondom verduurzaming’
Nico Stolwijk, manager belangenbehartiging Vereniging Eigen Huis, voegt hieraan toe: “Naarmate er meer databestanden met actuele data over locatie, kenmerken, onderhoudstoestand, energieverbruik en prijzen van vastgoed ontsloten kunnen worden, worden taxaties op afstand steeds nauwkeuriger. Dit wordt dan ook de dominante vorm van taxeren. Er zal altijd plaats blijven voor fysieke taxaties, maar dan gaat het vooral om minder courante panden zoals woonhuizen met bijzondere kenmerken en bedrijfsmatig onroerend goed.” Van taxateur naar trusted advisor Reinier Mijsberg, hoofd Taxaties bij ABN AMRO, gaat een stap verder. Volgens hem wordt de taxateur veel meer een ‘trusted advisor’: “Op basis van data zal er eerst een AVM (red. Automated Valuation Model oftewel modelmatig taxeren) zijn die vervolgens door de taxateur wordt ‘gevalideerd’. Met name bij kantoren, woningen en retail. Hoe specifieker een object, denk hierbij bijvoorbeeld aan een terminal in de Rotterdamse haven, des te moeilijker wordt het om tot een AVM te komen. Dus hoe groter de rol van de taxateur is.” Pleitbezorger voor transparante vastgoeddata Bibi de Vries, directeur bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) is er ook van overtuigd dat de register-taxateur over tien jaar nog steeds bestaat. “Er is een blijvend grote vraag naar kwalitatief goede register-taxateurs op alle gebieden, van landelijk agrarisch vastgoed tot groot-zakelijk vastgoed. Het thema duurzaamheid zal veel verder ontwikkeld zijn. Wat voor de register-taxateur belangrijk is en nog belangrijker wordt in de toekomst is expertise en kennis van de markt. Technologie gaat de register-taxateur steeds meer ondersteunen, maar vlees en bloed blijft nodig. Op het vlak van het duiden van verschillende soorten data moeten de register-taxateurs zich blijvend ontwikkelen, oftewel je moet zeer wendbaar zijn.” Daarbij blijft de rol van het NRVT in de toekomst hetzelfde, zegt De Vries. “NRVT is het register van de registertaxateurs en de toezichthouder op de register-taxateurs. Dat is nu zo en dat zal zo blijven. NRVT ontwikkelt zich zeker door op het gebied van kwaliteit en haar toezichthoudende taken en zal de komende tien jaar een pleitbezorger zijn van transparante vastgoeddata omdat dit in het maatschappelijke belang is.” Verschillen tussen zakelijk vastgoed en wonen Hoe zit het met het verschil tussen zakelijk vastgoed en wonen? Mijsberg zegt hierover: “De digitalisering bij woningen wordt het snelst in de markt ingevoerd en zal het verst gaan. De complexiteit bij zakelijk vastgoed is veel groter.” Woningen worden nu in sommige gevallen al met een AVM getaxeerd. Dit kan alleen bij het verkrijgen of aanpassen van (hypothecaire) financiering waarbij de Loan to Value (LTV) niet hoger is dan 90%. Maar door de complexiteit en diversiteit van zakelijk vastgoed is dit nog niet gebruikelijk. Liplijn licht het verschil toe: “Allereerst, er is gewoonweg veel minder specifieke gebouwinformatie beschikbaar van zakelijk vastgoed, ook is de huurstroom in het geval het pand verhuurd wordt een onderdeel dat nog niet voldoende digitaal beschikbaar is. Zonder de juiste data kunnen modellen geen waardebepaling afgeven.” Dus modelmatig taxeren ziet Liplijn bij commercieel vastgoed de komende jaren nog niet gebeuren. “Maar de werkprocessen zullen ook in dit segment verder gestandaardiseerd en gedigitaliseerd worden.” Suijkerbuijk beaamt dit, maar verwacht hier juist meer voordelen van: “Ik verwacht dat er meer gestandaardiseerd gaat worden als we bijvoorbeeld kijken naar rekenmodellen. Wat meer standaardisering van deze onderdelen zorgt mijns inziens uiteindelijk voor meer kwaliteit en meer consistentie als het gaat om taxeren.” Zakelijk vastgoed taxateur heeft een voorsprong André Schots, directeur/eigenaar Schots Makelaardij en lid Algemeen bestuur VBO, ziet dat de zakelijk Nico Stolwijk (Vereniging EigenHuis): ‘Voor een taxatie voor het oversluiten van je hypotheek is geen traditionele taxateur meer nodig’ Nico Stolwijk (Vereniging Eigen Huis) 19 VASTGOED ADV I SEUR | APR I L 202 2 TEKST: Kimber ly Camu
V B O M A K E L A A R . N L APR I L 202 2 20 VASTGOED ADV I SEUR | U I T D E M A R K T vastgoed taxateur nu opereert in een veel gespecialiseerdere markt en daardoor een voorsprong heeft op de woningtaxateur. De veranderingen worden dus voor het segment wonen het grootst, toch ziet hij de toegenomen digitalisering ook als een kans. “Door de opmars van nieuwe digitale toepassingen en geavanceerde systemen voor dataopslag endata-analysewordt de taxateur steeds beter ondersteund. De eerste toepassingen die aan de hand van (satelliet)foto’s en tekeningen nieuwe en bestaande woningen gedetailleerd in een volledig geautomatiseerde 3D-woningcartotheek opslaan zijn er al.” Randy Visser, makelaar-taxateur en eigenaar van Value-R, vindt het appels met peren vergelijken: “Het gaat om compleet andere denkwijzen, rekenmethodieken en benaderingswijzen. Logisch, wonen is een eerste levensbehoefte, een bedrijfspand dient een commercieel doel. Voor wat betreft de toekomst zijn die eigenschappen belangrijk. Woningen zijn vaak heterogeen en eenvoudiger met elkaar te vergelijken. Er is veel data en machine learning gaat in razend tempo. Voor zakelijk vastgoed is er minder data, zijn de verschillen per pand veel groter en zijn er veel meer verschillen in de vraag waarom er getaxeerd dient te worden. Standaardisering hierin zie ik hier nog niet zo snel gebeuren.” Geen traditionele taxateur meer nodig? Stolwijk ziet daarentegen voor woningtaxaties de modelmatige taxatie verder toenemen: “Vooral de woningtaxateur gaat veel vaker op afstand taxeren. Het is niet nodig en ook niet uit te leggen aan huiseigenaren die hun hypotheek willen oversluiten om een dure fysieke taxatie te moeten afnemen. Dit geldt ook voor mensen met een grote overwaarde op hun woning die hun hypotheek met € 10.000 of € 20.000 willen ophogen voor een verbouwing. Daar is geen traditionele taxateur meer voor nodig.” Traditionele taxatierapport: minder woorden, meer getallen Dan komen we op het punt van het taxatierapport: gaat niet alleen de werkwijze van de taxateur veranderen maar ook het uiteindelijke rapport? De Vries onderkent de verandering: “De vorm gaat zich ongetwijfeld aanpassen aan de technologische mogelijkheden. Digitalisering neemt verder toe en dat vind je terug in het rapport. In 2021 is het model taxat ierappor t voor woningen veranderd. Er is meer aandacht voor bij- voorbeeld duur- zaamheid. Ook in de andere sectoren zullen nieuwe elementen worden toegevoegd die van maatschappelijk belang zijn.” Mijsberg sluit zich hierbij aan: “We merken dit vandaag de dag al met digitale aanlevering naar banken en andere opdrachtgevers via SBR Nexus. Het gaat om het aanleveren van datavelden aan de banken, waarmee uniformiteit is geborgd en vervolgens bepaalt de opdrachtgever hoe dat in de eigen systemen wordt verwerkt en gepresenteerd.” Van Hoeken vat het als volgt samen: “Het traditionele taxatierapport gaat veranderen. Het gaat veel meer ingericht worden op de toe te passen algoritmes en parameters. Kortom, minder woorden en meer getallen en cijfers. Het wordt veel meer een kwantitatieve analyse dan een kwalitatieve analyse.” Van handmatig naar 99% vooraf ingevuld Liplijn denkt dat de grote lijnen hetzelfde blijven, al komt er hier en daar een toevoeging of wijziging. De totstandkoming van het rapport daarentegen verandert wel. “Waar sommige taxateurs nu alles handmatig invullen en de taxatiebijlagen een voor een opzoeken bij de beschikbare overheidsloketten, verandert dit in de toekomst. Uiteindelijk zal het rapport in de meeste gevallen 99% vooraf ingevuld zijn inclusief de daarbij behorende bijlage. De rol van de taxateur op die momenten wordt vooral om te toetsen of de informatie ook daadwerkelijk klopt.” Suijkerbuijk ziet dit ook gebeuren op het gebied van agrarisch en landelijk vastgoed. “De standaard (Word) taxatierapporten gaan langzaam maar zeker over in geautomatiseerde software zoals dit ook bij bedrijfsmatig vastgoedspeelt.Ditmet alsdoelstelling om de taxateur te faciliteren. Op dit gebied verwacht ik de komende jaren diverse ontwikkelingen en er is een ware transformatie gaande, maar ook hier zullen uiteindelijk de ‘echte’ taxateurs aan de knoppen moeten blijven draaien.” Re i n i er Mi j sber g (ABN AMRO) : ‘Taxateurs zullen veel meer een expert opinion afgeven als trusted advisor’
www.vbomakelaar.nlRkJQdWJsaXNoZXIy ODM1NjU=