de gemeente moest handhaven en procederen daartegen bleek zinloos. Boter raakte overspannen en de bank werd niet meer betaald. Hierop ontstond een kettingreactie: de bank sommeerde Boter om te betalen, Boter zag het helemaal niet meer zitten, de bank zegde het krediet op en veilde de woning. Aap uit de mouw Ter gelegenheid van de executieveiling bleek dat de woning in feite waardeloos was. Hetgeen geveild werd was immers slechts een hoop bomen. Het waren natuurlijk wel mooie bomen, daar niet van, maar je kon er niet in wonen tenzij de koper een aap of een specht was. De executieveiling werd een fiasco. De bank speurde rond naar de mogelijkheid om haar schade te verhalen. Tsja, en toen kwam de bank aan bij taxateur Theo. Theo werd gedagvaard. Wel fout, geen schade De rechtbank oordeelde dat Theo een beroepsfout had gemaakt. Toch werd Theo niet tot schadevergoeding veroordeeld. De rechtbank meende dat het oorzakelijk verband tussen de beroepsfout en de door de bank geleden schade ontbrak. Volgens de rechtbank zou de positie van de bank niet anders zijn geweest als wel alle relevante gegevens in het taxatierapport zouden zijn vermeld. De bank had dus de procedure wel een beetje gewonnen, maar schoot daar niets mee op. Reden voor de bank om in hoger beroep te gaan. Ook Theo ging in hoger beroep, want hij meende dat de rechtbank hem ten onrechte verweet dat hij een beroepsfout had gemaakt. Dat bleef dus spannend. Het gerechtshof In het hoger beroep stelde Theo dat hij wel degelijk alle relevante informatie in het taxatierapport had opgenomen. De formele bos-bestemming van het perceel was volgens hem niet van invloed op de marktwaarde van de woning vanwege het gedoogbeleid van de gemeente en het voornemen tot legalisatie. Planologisch was er daarom volgens Theo geen vuiltje aan de lucht. Voor de taxatie was het slechts van belang om de woningwaarde vast te stellen. Theo had geen opdracht om onderzoek te verrichten naar publiekrechtelijke eisen voor het gebruik. Als de bank dat belangrijk had gevonden dan had zij dat zelf nader moeten onderzoeken. Het hof stelde vast dat Theo in het taxatierapport de planologische bestemming (‘multifunctioneel bos zonder bebouwingsmogelijkheden’) niet had vermeld. Ook was het bestemmingsplan niet bij het taxatierapport gevoegd terwijl dit wel als bijlage stond genoemd. Hij had in het taxatierapport moeten vermelden dat de waardering gebaseerd is op een verwachte toekomstige wijziging van het bestemmingsplan naar wonen danwel dat er sprake was van een jarenlange gedoogsituatie voor bewoning en de gemeente zou medewerken aan legalisering. Theo had hierover echter niets opgenomen in zijn rapport. Vermeld diende te zijn dat het gebruik als woning illegaal was. Theo had dus inderdaad een beroepsfout gemaakt. Maar was de door de bank geleden schade het gevolg van die beroepsfout? Het hof was duidelijk daarover en oordeelde helaas anders dan de rechtbank. De bank zou volgens het hof geen hypotheeklening aan Boter hebben advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl Mr J.A.M. van de Sande, verstrekt als zij wist van de illegale situatie. Het hof veroordeelde Theo daarom om de geleden schade, een paar ton, te vergoeden. Verzekeringsprobleem Theo vond dat erg vervelend, maar gelukkig was hij goed verzekerd. Ook daar maakte hij echter een fatale vergissing. Theo bleek namelijk in 2017 gewisseld te zijn van beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Hij, of zijn verzekeringsadviseur, had toen verzuimd om het uitlooprisico te verzekeren. Ook het inlooprisico bleek niet verzekerd te zijn bij de nieuwe verzekeraar. Het gevolg was, dat er geen verzekering was voor de beroepsfout. Deze oude koe uit de sloot bleek voor Theo dus wel een heel kostbare affaire te zijn geworden. (De namen zijn gefingeerd) V B O M A K E L A A R . N L APR I L 202 2 32 VASTGOED ADV I SEUR |
RkJQdWJsaXNoZXIy ODM1NjU=