JAARGANG 35, NUMMER 1 FEBRUAR I 2022 WWW.VBOMAKELAAR .NL SAMEN STERKER. DAAR GAAN WI J VOOR . VAKBLAD VOOR MAKELAARS EN TAXATEURS BOULAKJAR (D66) ‘Ik geloof in de integriteit van de branche, het bestrijden van excessen gaat iedereen aan’ TURBULENTE HUURMARKT M A K E L E N I N D E HET WETSVOORSTEL GOED VERHUURDERSCHAP ROTTERDAM ZIT ALS MARKTMEESTER BOVENOP DE HUURMARKT HET NIEUWE KEURMERK VOOR HUURBEMIDDELAARS DE SLEUTEL TOT EEN BETERE SCREENING VAN HUURDERS ETHIEK IN DE PRAKTIJK: 9 ALLEDAAGSE SITUATIES
Slimmer in de vastgoedmarkt VRAAG GRATIS EN VRIJBLIJVEND EEN DEMO AAN OP: Woondossier is hét slimme digitale platform voor de makelaar van de toekomst. Woondossier stelt jou in staat om razendsnel alle beschikbare informatie te verzamelen over een woning en de woonomgeving. Woondossier stroomlijnt het traject van koop tot verkoop tot een slim en efficiënt proces. Eenvoudig online klantbeheer en inzichtelijke aan- en verkooprapportages. En dat alles fraai gepresenteerd in een digitaal dossier in jouw huisstijl! WOONDOSSIER.NL Maak van elke lead een opdracht!
Na een historisch lange aanloop presenteerde de nieuwe coalitie van VVD, D66, CDA en ChristenUnie op 15 december het coalitieakkoord 20212025. Grote maatschappelijke thema’s die de afgelopen jaren zijn blijven liggen, krijgen nu de volle aandacht. Dat geldt ook voor de woningmarkt met Hugo de Jonge als nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (VRO), een hernieuwde Nationale Woon- en Bouwagenda en het aanpassen van het Bouwbesluit. Wanneer ik de titel van het coalitieakkoord lees ‘Omzien naar elkaar, vooruitkijken naar de toekomst’ wordt mijns inziens duidelijk dat door dit nieuwe kabinet een beroep wordt gedaan op de maatschappelijke rol die eenieder van u heeft. Het lijkt te beamen wat we allemaal al wisten: het moet anders, beter en vooral ook samen. Ook in uw functie als makelaar lijken Den Haag en de samenleving steeds meer van u te verwachten. De rol van uw branchevereniging is dat we kritisch zijn en de politici scherp houden. We nemen initiatief en de samenwerking zoeken is daarbij essentieel om Nederland draaiende te houden. Zeker wanneer het gaat om de woningmarkt. Vooral in deze tijd van schaarste en oververhitting, is het belangrijk dat men vertrouwen blijft houden. Het vertrouwen van de overheid en het publiek in makelaars kwam door de situatie op de koortsachtige woningmarkt vorig jaar op het spel te staan. Door de regie te nemen en op zoek te gaan naar andere oplossingen dan bijvoorbeeld het voorgestelde verplichte veilingsysteem voor de woningmarkt, of zogenaamde ‘Noorse’ modellen, hebben we onszelf constructief opgesteld naar Den Haag. Met oog voor de dagelijkse praktijk, oplossingen moeten immers werkbaar zijn. We hebben veel werk gemaakt van het ‘biedlogboek’ door in gesprek te gaan met onze leden en de verschillende ministeries. De introductie hiervan is toegespitst op de werkzaamheden van de makelaar en voldoet tegelijkertijd aan de roep om meer transparantie in de maatschappij. Daarmee hebben we als branche laten zien dat we de excessen herkennen en met oplossingen willen komen. In de belangenbehartiging van onze leden krijgen we ook steeds vaker de vraag van politici – lokaal en nationaal – of we kunnen werken aan een kwaliteitsstandaard voor de huurmarkt. Want ook daar zijn er grote uitdagingen. Misstanden zoals discriminatie, slecht verhuurderschap en ondermijning komen nog altijd voor en steeds meer mensen komen in aanraking met deze problematiek. U als makelaar kan ook hier een sleutelrol in spelen, mits de maatschappij én de politiek uw positie hierin erkennen. En omdat het allemaal begint bij bewustwording, leest u alles over de uitdagingen én de mogelijke oplossingen die we zien in deze Vastgoed Adviseur. Harry Bruijniks Voorzitter VBO Beeld: Glenn Moster t Anders B E T E R É N V O O R A L S A M E N 3 VASTGOED ADV I SEUR | FEBRUAR I 202 2 V O O R W O O R D
V B O M A K E L A A R . N L FEBRUAR I 202 2 4 VASTGOED ADV I SEUR | INHOUD 03 VOORWOORD Anders, beter én vooral samen 04 INHOUDSOPGAVE In deze editie van Vastgoed Adviseur. 06 UIT DE POLITIEK Faissal Boulakjar (D66) over de uitdagingen op de huurmarkt. 12 UIT DE MARKT SCVM en Stichting VerhuurVeilig slaan de handen ineen. 16 UIT DE VERENIGING Het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap in een notendop 18 UIT DE MARKT Rotterdam zit als marktmeester bovenop de huurmarkt. 23 EEN WARM WELKOM Amsterdam Wonen gaat voor kwaliteit. 24 INNOVATIE Qii, de sleutel tot een betere screening van huurders. 27 IN DE PRAKTIJK Ethisch handelen: 9 alledaagse kwesties voor makelaars en taxateurs. 30 DE UITSPRAAK Wil de echte eigenaar opstaan? 34 COLUMN Zet andere ondernemers in de picture. 06 UIT DE POLITIEK BOULAKJAR (D66) OVER DE UITDAGINGEN OP DE HUURMARKT. 16 WETSVOORSTEL GOED VERHUURDERSCHAP DE BELANGRIJKSTE VRAGEN ÉN ANTWOORDEN OP EEN RIJ. 18 ROTTERDAM ZIT ALS MARKTMEESTER BOVENOP DE HUURMARKT IN GESPREK MET WETHOUDER BAS KURVERS. M A K IN DE TURBULEN
5 VASTGOED ADV I SEUR | FEBRUAR I 202 2 23 EEN WARM WELKOM AMSTERDAM WONEN GAAT VOOR KWALITEIT. 27 WAT ZOU JIJ DOEN? ETHIEK IN DE DAGELIJKSE PRAKTIJK. 30 WIL DE ECHTE EIGENAAR OPSTAAN? EEN CASUS VAN MR. JOHAN VAN DE SANDE. Hoofdredactie Sandra Kers Redactie Kimberly Camu Aan dit nummer werkten mee Sonja Bakker, Tristan Bons, Faissal Boulakjar (D66), Harry Bruijniks, Kim Buitenhuis, Jesper Davidse, Nada Dijkema, Martijn Joosten, Bas Kurvers, Sandra Marris, Harry Mos, Jan-Willem Pijper, Mr. Johan van de Sande, Wim van ’t Hoff, Alex Vooren, Jelle Vreman COLOFON Beeldmateriaal Alex Schröder (cover), Glenn Mostert, Istock, Rijksoverheid Redactieadres VBO, Gildeweg 13 2632 BD Nootdorp Tel. (070) 345 8703 E-mail: vbo@vbo.nl Advertentietarieven en verschijningsdata www.vbomakelaar.nl Vastgoed Adviseur is een uitgave van VBO, branchevereniging van makelaars en taxateurs. Vormgeving Marvin Schaap Productie E L E N TE HUURMARKT
6 VASTGOED ADV I SEUR | V B O M A K E L A A R . N L FEBRUAR I 202 2 De huurmarkt staat voor uitdagingen. Misstanden zoals discriminatie, ondermijning en slecht verhuurderschap komen nog altijd voor. Zeker in een oververhitte woningmarkt komen meer mensen in aanraking met deze problematiek, doordat de enorme woonvraag met een relatief klein aanbod eventuele excessen op de woningmarkt vergroot en problemen die er al eerder waren worden verder verduidelijkt. Hoe kunnen we deze problematiek tot het verleden laten behoren? Als het aan Tweede Kamerlid Faissal Boulakjar (D66) ligt begint dat bij het creëren van betaalbare huisvesting en gelijke kansen op de woningmarkt voor iedereen. Want een woning is meer dan alleen een dak boven je hoofd. En hoe gaat het kersverse coalitieakkoord hierbij helpen? Boulakjar licht zijn visie op de woningmarkt toe en vertelt wat zijn stip op de horizon is. ‘ Fijn en betaalbaar wonen moet weer iets normaals worden’ U I T D E P O L I T I E K
7 VASTGOED ADV I SEUR | FEBRUAR I 202 2 TEKST: Kimber ly Camu BEELD: Alex Schröder U I T D E P O L I T I E K Faissal Boulakjar (1979) werd geboren in het Marokkaanse plaatsje Tifarouine en emigreerde in 1983 naar Nederland, waar zijn vader al sinds 1966 werkzaam was in een fabriek van Nibb-it. Hij groeide op in Breda en na de middelbare school volgde hij verschillende opleidingen zoals facilitaire dienstverlening, cultureel maatschappelijke vorming en de HBO-studie European Studies Frans. Na zijn afstuderen heeft Boulakjar onder andere gewerkt als jeugdwelzijnswerker, re-integratie consulent en consulent personenschade. In 2009 werd hij lid van D66 en in 2014 werd hij gemeenteraadslid in Breda. Sinds maart 2021 is hij Tweede Kamerlid en heeft hij de volgende onderwerpen in portefeuille: wonen, ruimtelijke ordening, spoor en openbaar vervoer.
FEBRUAR I 202 2 8 VASTGOED ADV I SEUR | V B O M A K E L A A R . N L U I T D E P O L I T I E K Wat vind je van de huidige situatie op de verhuurmarkt? Wat gaat er niet goed? “Er zijn nogal wat uitdagingen op de huurmarkt. Ik krijg veel signalen van jongeren, starters en gezinnen die het lastig hebben op de woningmarkt omdat ze worden geconfronteerd met te hoge huren of überhaupt geen kans maken op een woning vanwege hun achtergrond. En dat terwijl iedereen een gelijke kans moet krijgen op een woning. Ik heb dat ook aangehaald in mijn maidenspeech in de Tweede Kamer (red. december 2021). Ik wil vanuit de Tweede Kamer mensen op weg helpen met betaalbare huisvesting en gelijke kansen creëren om op te kunnen groeien in een leefbare wijk.” “Een gezonde verhuurmarkt is daarbij cruciaal, vrij van misstanden. De meeste verhuurders zijn nette verhuurders die omkijken naar hun huurders en het vastgoed. Maar wat je ziet is dat de laatste jaren door een tekort aan betaalbare woningen er een aantal verhuurders misbruik maken van de oververhitte markt. Door te hoge huren te gaan vragen, woningen niet netjes te onderhouden en op vragen en opmerkingen van huurders geen gehoor te geven.” “Daarnaast is het uitsluiten van mensen op basis van hun geaardheid, geslacht, geloof en achtergrond onacceptabel. Je bent als woningzoekende overgeleverd aan verhuurders en organisaties die bepalen dat jij geen recht hebt op een bepaalde woning op basis van wie jij bent. Dat is niet oké en dat moet aangepakt worden. Want je treft iemand daarmee in zijn of haar bestaanszekerheid. Een woning is niet alleen een dak boven je hoofd, maar is ook onderdeel van de eigenwaarde van iemand. Dus dit soort misstanden storen mij enorm en daar moeten we de komende jaren mee aan de slag.” Een eerlijke verhuurmarkt staat hoog op de agenda in de Tweede Kamer, met het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap. Ook is er aandacht voor de problematiek in het gepresenteerde coalitieakkoord op 15 december 2021. Wat betekent Goed Verhuurderschap voor jou en wat vind je van dit wetsvoorstel? “Ik ben blij dat het thema Goed Verhuurderschap weer prominent op de agenda is gezet. In het coalitieakkoord hebben we anderhalve A4 besteed aan de woningmarkt, waar we vooral hebben geprobeerd op de hoofdlijnen te blijven. Het is aan de nieuweminister vanVolkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening om hiermee aan de slag te gaan. Maar voordat Hugo de Jonge zover is, zijn we al druk bezig met verschillende maatregelen voor te bereiden zoals het wetsvoorstel goed verhuurderschap. Dit wetsvoorstel gaat over betaalbaarheid, netjes omgaan met elkaar en het niet tolereren van discriminatie. Logische uitgangspunten, maar vanwege de krapte zie je dat hier meer op gehandhaafd moet worden. Dus dat betekent meer regulering en meer instrumenten geven aan gemeenten om te kunnen handhaven. Het wetsvoorstel gaat hier zeker bij helpen.” Wanneer denk je dat het wetsvoorstel officieel een wet wordt? “Na de eerdere consultatieronde in september 2021, vermoed ik dat de wet in de Hugo de Jonge, de nieuwe minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening ‘Het is nu aan de minister om deze uitgangspunten verder uit te werken’
9 VASTGOED ADV I SEUR | FEBRUAR I 202 2 U I T D E P O L I T I E K eerste maanden van 2022 naar de Kamer komt. De wet kan dan van kracht gaan per 1 juli 2022, maar het kan ook 1 januari 2023 worden. Het belangrijkste is dat het een goed uitvoerbare wet wordt, met ruimte voor maatwerk en heldere regels. Het is belangrijker dat we een wet hebben waar goed over nagedacht is en is ingevuld in samenwerking met de betrokken organisaties en de huurmarkt zelf, dan een papieren tijger die overhaast is ingevoerd.” In het coalitieakkoord wordt ook gesproken over een ‘meldplicht, registratieplicht of verhuurvergunning’. Een meldplicht voor verhuur is veel minder ingrijpend dan het moeten voldoen aan de eisen van een verhuurvergunning en het feit dat deze dan later kan worden ingetrokken. Welke van de drie maatregelen wordt het? “In het coalitieakkoord hebben we meerdere opties genoemd, maar het is aan de minister om hier verdere invulling aan te geven. Het is belangrijk dat in kaart komt wie er allemaal verhuurders zijn en welke woningen worden verhuurd. Zodat je als gemeente weet wat er gebeurt, wie waar woont en je kan ingrijpen wanneer dat moet. Dat er duidelijkheid is als er klachten komen, goed onderzoek kan worden gedaan en ingegrepen kan worden, bijvoorbeeld door het intrekken van een vergunning bij herhaaldelijke misstanden. De verdere uitwerking en uitvoering kan dus verschillen. Zo kan in kleinere gemeenten volstaan worden met een meldplicht en in grotere gemeenten met een vergunningsplicht. Uiteindelijk gaat het om het doel, namelijk de problematiek aanpakken, niet zo zeer het middel.” In juli 2021 is er voor de koopwoningmarkt een Rondetafel geweest over het transparanter maken van het biedproces en dit heeft veel in de markt teweeggebracht. Dit heeft tot verschillende maatregelen geleid. Is er ook wel eens nagedacht over een Rondetafel over discriminatie op de woningmarkt om hier verder aandacht aan te besteden? “Afgelopen maanden is er veel aandacht geweest voor discriminatie in het algemeen. Met het aanstellen van de heer Baldewsingh als Nationaal Coördinator tegen Discriminatie en Racisme zijn er al stappen gezet. Hij gaat heel breed aan de slag. In het nieuwe jaar willen we een Rondetafelgesprek organiseren over discriminatie op de woningmarkt met brancheorganisaties, gemeenten en andere stakeholders, ook als blijkt als die nieuwe wet Goed Verhuurderschap op zich laat wachten.” Kort gezegd: er is veel gaande op het gebied van de woningmarkt en wetgeving. Ook in het coalitieakkoord staan verschillende maatregelen zoals het afschaffen van de verhuurderheffing. Zijn we met de eerder genoemde stappen er al of moet er nog meer gebeuren? “De woningmarkt en volkshuisvesting in het algemeen is nooit af, maar ik zie dat wij grote stappen hebben gezet met de vier partijen in het coalitieakkoord om volkshuisvesting betaalbaar te maken, de woningmarkt vlot te trekken en gelijke kansen te realiseren voor iedereen. De geluiden die ik heb gekregen naar aanleiding van het coalitieakkoord waren positief.” “Een mooie mijlpaal is het afschaffen van de verhuurderheffing. Dit stond voor veel mensen in het land symbool als het instrument dat zorgde voor problemen op de huurwoningmarkt. Hiermee geven we woningcorporaties weer de ruimte en kunnen ze naast betaalbare sociale huurwoningen ook weer middenhuur aan gaan bieden.” “Wat D66 betreft moeten woningcorporaties ook weer voor de middenhuur gaan bouwen. Door enerzijds de heffing af te schaffen en de markttoets op heffen is er weer veel mogelijk. Voorheen waren woningcorporaties verplicht om te kijken of de markt een bepaalde ontwikkeling kon uitvoeren, zo ja, dan werd het overgelaten aan de markt. Maar door die markttoets was er veel vertraging en nu mogen woningcorporaties weer in eigen vrijheid ontwikkelen.” De jubelton is ook afgeschaft, draagt dit ook bij aan meer gelijkheid op de woningmarkt? “De jubelton is nog een crisismaatregel. We hebben toen geprobeerd om jongeren waarvan de woning onder water stond te helpen. Maar deze maatregel werkt averechts in een oververhitte markt wanneer er sprake is van schaarste. Steeds meer starters worden continue overboden en grijpen mis omdat er kopers zijn met meer vermogen. Dan moeten wij als overheid de kansenongelijkheid niet in de hand werken met wetgeving. Wij van D66, maar ook de andere coalitiepartijen, pleiten voor een kansengelijkheid en daarom zijn we blij met de geplande hervormingen.” “Om terug te komen op je eerdere vraag: is nu alles opgelost? Nee, volkshuisvesting is nooit af, maar met deze coalitie maken we hele forse stappen. Het is nu aan de minister om deze uitgangspunten verder uit te werken en met de beschikbare middelen aan de slag te gaan. We hebben het coalitieakkoord niet dichtgetimmerd, maar open gelaten voor interpretatie en pragmatisme, met goede handvatten.” Brancheverenigingen spelen een rol in het organiseren van de huurmarkt door beroepscodes, tuchtrecht en specifieke werkwijzen. Draagt dit bij aan het oplossen van de problematiek op de woningmarkt? “Ik denk dat juist de brancheverenigingen een nog grotere rol mogen spelen door verantwoordelijkheid te pakken en oplossingen aan te bieden. Een transparanter koopproces, zoals de samenwerking tussen Eerlijk Bieden en VBO is een mooi voorbeeld hiervan. Het toont aan dat de brancheverenigingen de excessen zien en met oplossingen komen. Want excessen gaan iedereen aan en schaden de reputatie van alle makelaars en taxateurs. Ik geloof namelijk in de integriteit van de branche, natuurlijk zijn niet alle makelaars en taxateurs per definitie louche. Door als branche op te treden en oplossingen aan te dragen, zet je dit beeld recht. Dat past ook bij Nederland, BEELD: Mar tijn Beekman
V B O M A K E L A A R . N L FEBRUAR I 202 2 10 VASTGOED ADV I SEUR | U I T D E P O L I T I E K zelf oplossingen aandragen. Het biedlogboek voor de koopmarkt is daar een goed voorbeeld van. Het zou mooi zijn als we een soortgelijk concept kunnen realiseren voor de verhuurmarkt.” “Een andere rol die de branche heeft is de politiek scherp te houden en kritisch te zijn. Het feit dat de branche initiatief neemt en samenwerking zoekt, vind ik essentieel om Nederland draaiende te houden. Zeker bij de woningmarkt waar we met zijn allen verantwoordelijk voor zijn. Vooral in deze tijd van schaarste en uitsluiting, is het belangrijk dat we vertrouwen blijven houden.” Wat kunnen makelaars en verhuurders volgens jou doen tegen discriminatie op de verhuurmarkt? “In de spiegel kijken, maar ook naar buiten kenbaar maken dat ze discriminatie afkeuren. Kijk bijvoorbeeld intern: richt protocollen in hoe je kunt voorkomen dat een medewerker (onbewust) meewerkt aan discriminatie. Dat je niet op basis van kenmerken iemand uitsluit en zorgt voor bewustwording binnen je omgeving, zoals processen inrichten en trainingen aanbieden. Maar ook extern: spreek verhuurders erop aan.” Tot slot: misstanden op de woningmarkt volledig oplossen is misschien te idealistisch, maar wat is jouw stip op de horizon?Wat hoop je te bereiken? “Fijn en betaalbaar wonen moet weer iets normaals worden. We hebben forse stappen gezet om de woningmarkt in balans te krijgen en de rust te laten terugkeren. Vergeet niet dat de krapte op de woningmarkt een wereldwijd probleem is vanwege de lage rente. De stip op de horizon is dat we ruimte hebben geboden aan starters om uitzicht te hebben op betaalbare huur- of koopwoningen. En in dit land hebben we een traditie van betaalbare en nette woningen voor iedereen. We mogen niet accepteren dat er in een crisis allerlei verhuurders of figuren zijn die daar misbruik van maken door te hoge huren te vragen, niet te verduurzamen en onleefbare situatie in wijken te creëren.” “Kortom, we moeten weer naar volkshuisvesting waar er perspectief is en kansen zijn voor iedereen. Met het coalitieakkoord willen we dit perspectief bieden en gaan we daar iedere dag voor knokken. De oververhitte woningmarkt en de problemen die daar uit voortkomen zijn niet meteen opgelost, maar met de maatregelen die we nu nemen zetten we forse stappen vooruit. Niet alleen voor dit jaar, maar ook voor de lange termijn.”
1 1 VASTGOED ADV I SEUR | FEBRUAR I 202 2 U I T D E P O L I T I E K De missie van de coalitie: “Wonen in een goed, duurzaam en betaalbaar huis in een leefbare wijk is een eerste levensbehoefte. Veel Nederlanders kunnen op dit moment echter geen passende woning vinden. Het is onze prioriteit te zorgen voor een woning voor iedereen, of je nu huurt of koopt.” De maatregelen: • V ersnellen van de woningbouw tot rond de 100.000 woningen per jaar, ten minste twee derde van de woningen zijn betaalbare huurwoningen en koopwoningen tot aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie. • D e verhuurderheffing wordt afgeschaft. • S peciale aandacht gaat uit naar de bouw van woningen voor starters, senioren en middeninkomens. Met het oog op de acute tekorten aan woningen voor studenten, spoedzoekers, arbeidsmigranten en daklozen is het streven om jaarlijks 15.000 tijdelijke woningen te bouwen en 15.000 eenheden extra te bereiken via transformatie van kantoren tot woningen • E r komt een hernieuwde Nationale Woon- en Bouwagenda. Hierin komen afspraken over het aantal te bouwen woningen en de randvoorwaarden voor de bouw, zoals capaciteit voor vergunningverlening en voldoende bouwpersoneel. • E r wordt gebouwd in heel Nederland, zowel binnen- als buitenstedelijk. • E r komt een minister voor Volkshuisvesting & Ruimtelijk Ordening (VRO) die gemeenten en provincies ondersteunt in het bepalen van woningbouwlocaties en de minister maakt prestatieafspraken met hen. • H et Bouwbesluit wordt verbeterd en belemmeringen voor woningbouw worden weggenomen. Om financiële knelpunten in de grondexploitatie bij specifieke projecten op te lossen wordt de woningbouwimpuls en de regeling inzake het Volkshuisvestingsfonds verlengd. • E r wordt voor de komende 10 jaar in totaal €7,5 miljard beschikbaar gemaakt voor goede ontsluiting van nieuwe woningen in de 14 verstedelijkingsgebieden en daarbuiten. • M iddenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt én het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren. • D e sociale huur voormensenmet een lager inkomen wordt verlaagd en stapsgewijs wordt de huur verhoogd voor mensen met een hoger inkomen tot de marktconforme huur. Om zittende corporatiehuurders in grondgebonden woningen een start te geven op de koopmarkt, krijgen ze de kans om hun woning onder bepaalde voorwaarden te kopen. Daarnaast worden starters geholpen een woning te kopen, bijvoorbeeld door een nieuwe vorm van premie A-woningen, zonder dat hierdoor de woningprijzen extra stijgen. • O m woningcorporaties te stimuleren tot de bouw van middenhuurwoningen wordt de markttoets gedurende de hele kabinetsperiode opgeschort. • M et de invoering van een meldplicht, registratieplicht of verhuurvergunning, met name voor de grotere verhuurders, worden gemeenten de mogelijkheid gegeven om discriminatie en malafide verhuurders gerichter aan te pakken. • D e verruimde schenkingsvrijstelling eigen woning (oftewel de jubelton) wordt geschrapt. Coalitieakkoord in het kort
Per 1 januari is het kwaliteitsregister Stichting Certificering Voor Makelaars (SCVM) gestart met de Kamer Huur om de kwaliteit van huurbemiddelaars te waarborgen. In tegenstelling tot een diploma, heeft SCVM voor deze Kamer het keurmerk VerhuurVeilig gekozen als toelatingsvoorwaarde. Wim van ’t Hoff, voorzitter van SCVM, en Alex Vooren, commercieel manager van Stichting VerhuurVeilig vertellen waarom het belangrijk is voor huurmakelaars, de markt én consumenten dat deze Kamer er is gekomen en hoe dit bijdraagt aan een eerlijke en transparante huurmarkt. TEKST: Kimber ly Camu BEELD: Istock SCVM en Stichting VerhuurVeilig slaan de handen ineen: dé kwaliteitsgarantie voor de huurmarkt 12 VASTGOED ADV I SEUR | V B O M A K E L A A R . N L FEBRUAR I 202 2 U I T D E M A R K T
SCVM is opgericht om er verzekerd van te zijn dat je met een deskundig makelaar te maken hebt. De stichting toetst en borgt via certificering en permanente educatie al meer dan twintig jaar de vakbekwaamheid, kwaliteit en integriteit van de bij hen ingeschreven makelaars. “Het register bevordert de verdere professionalisering van het vak en de transparantie van het bemiddelingsproces bij makelaars. Echter, zoiets bestond nog niet specifiek voor huurmakelaars,” vertelt Van ’t Hoff. Woonfraude is een toenemend probleem Het belang van professionalisering onderschrijft ook Alex Vooren, commercieel manager van Stichting VerhuurVeilig: “Woonfraude is een toenemend probleem in de Nederlandse huurmarkt en veroorzaakt jaarlijks een enorme schadelast. Woningeigenaren draaien meestal op voor de vaak torenhoge kosten omdat er nauwelijks financieel verhaal valt te halen op de malafide huurders. Wij willen zaken als criminaliteit, woonfraude en hennepkwekerijen en de vastgoedschade ten gevolge hiervan voorkomen door bewustwording voor de problematiek te verhogen.” Naar schatting werkt circa 80% van de mensen die bemiddelen in huur zonder enige vorm van opleiding, zonder gedragsregels en zonder enige nadelige gevolgen bij misstappen. Dat werkt misstanden in de hand en dan wordt de roep om regulering vanuit de markt en politiek steeds groter. Het is van belang dat een huurmakelaar goed op de hoogte is van alle wetten, regels en voorschriften waar die mee in aanraking komt tijdens de werkzaamheden. Het eerste register voor huurbemiddelaars Daarom is per 1 januari 2022 het SCVM uitgebreid met de Kamer Huur, gericht op huurmakelaars. Tristan Bons, manager Public Affairs bij VBO, vindt dit een goede ontwikkeling: “De meeste mensen die werken in de verhuurbemiddeling zijn überhaupt niet aangesloten bij een branchevereniging. Mede hierom wordt ook gewerkt aan de wet Goed Verhuurderschap door het kabinet. Dezewet gaat helder en duidelijk beschrijven waar een verhuurder en/of huurmakelaar aan moet voldoen, tevens worden er mogelijkheden gegeven aan gemeenten om vergunningstelsels in te voeren. Indien je je inschrijft in de Kamer Huur én daarvoor het keurmerk hebt behaald, kun je met gemak aan overheden, consumenten en anderen aangeven dat jouw kwaliteit écht hoog en gewaarborgd is. Wij doen namens VBO ook ons uiterste best om dit goed onder de aandacht te brengen én ervoor te zorgen dat deze meerwaarde voor onze leden voelbaar wordt in het dagelijks werk.” Van ’t Hoff voegt daaraan toe: “Het is belangrijk om de kwaliteit van huurmakelaars te borgen en écht een standaard te realiseren en in stand te houden. Zo kunnen het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap en de Kamer Huur elkaar versterken en krijgt de gehele huursector een impuls. Daarnaast is het ook een manier om je te onderscheiden op de markt en te laten zien dat jij als huurmakelaar integer en vakbekwaam handelt.” Educatie, doorlopend toezicht en tuchtrecht Indien een persoon die zich bezighoudt met bemiddeling zich wil inschrijven in de Kamer Huur dient diegene te beschikken over het keurmerk VerhuurVeilig. Zo wordt een belangrijke basis gelegd voor de kwaliteit van een (aankomend) huurmakelaar. De werkwijze van SCVM is er vervolgens op gericht om de huurmakelaar verder te professionaliseren door het aanbieden van cursussen (Permanente Educatie), de kwaliteit te bewaken door doorlopend toezicht (audits) en tot slot een onafhankelijk instituut aan te bieden voor U I T D E M A R K T 13 VASTGOED ADV I SEUR | FEBRUAR I 202 2
eventuele klachten (klachtencommissie en tuchtrecht). SCVM heeft het tuchtrecht ondergebracht bij het Tuchtcollege Makelaardij Nederland. Deze maatregelen hebben ook een effect op de gehele huurmarkt. “De bijvangst is dat je hierdoor misstanden kunt beteugelen. De bewustwording rondom discriminatie, ondermijning en veiligheid neemt hierdoor toe. Door de huurmakelaar hierin mee te nemen, heeft dit ook effect op de verhuurder,” vertelt Van ’t Hoff. Voordelen voor consumenten Voor de consument zijn de voordelen duidelijk: één centrale Kamer waarin de huurmakelaars zijn opgenomen die de doelstellingen van SCVM in het algemeen onderschrijven zodat je weet met wie je in zee gaat. Daarnaast hebben belanghebbenden bij vermeende misstanden de mogelijkheid gehoord te worden via een klachtencommissie en een onafhankelijk tuchtrechtspraak. Van ’t Hoff: “Tuchtrecht helpt met de bewustwording in de sector en het heeft een bestraffend effect want je kan in het ergste geval je inschrijving verliezen. De uitspraken van het tuchtcollege geven jurisprudentie en zijn praktische handvatten over hoe je als huurmakelaar de reglementen dient uit te leggen en toe te passen. Zoals het NRVT dat voor de taxatiesector doet waarbij er veel bewustwording is gecreëerd, willen wij met de Kamer Huur hetzelfde bereiken voor de huursector.” Bewustwording en het belang van screening Hoe belangrijk bewustwording is, onderschrijft ook Vooren. Hij strijdt al jaren voor een transparante huurmarkt en heeft veel ellende voorbij zien komen. “Woonfraude is een maatschappelijk probleem. Er zijn te veel louche types die demarkt verziekenmet grote gevolgen van dien. Het is namelijk juridisch vaak lastig om de kosten te verhalen, dit resulteert in verhuurders die financieel aan de grond komen te zitten. Ik zie te veel dossiers voorbijkomen waarbij er verhuurd is aan partijen die nooit in aanmerking hadden moeten komen omdat het aan alle kanten rammelde. Dus mijn aanpak: voorkomen is beter dan genezen. Daarbij hebben huurmakelaars een zorgplicht. Als we aan de poort malafide huurders de deur kunnen wijzen en zorgen dat dit soort praktijken niet meer voorkomen, dan kan je 40 tot 50% van de problemen oplossen.” Een grondige screening is daarbij cruciaal en dat is precies wat Stichting VerhuurVeilig doet. Zij ondersteunen makelaars en eigenaren bij het screeningsproces maar leiden deze partijen ook op door middel van voorlichting en educatie over hoe je deze malafide zaken signaleert. Vooren: “Door de cursus te geven willen we in een paar uur duidelijke handvatten geven aan huurmakelaars. Je leert heel praktisch FEBRUAR I 202 2 14 VASTGOED ADV I SEUR | V B O M A K E L A A R . N L U I T D E M A R K T Woonfraude, criminaliteit en ondermijning zoals hennepkwekerijen komen voor op de huurmarkt. Maar hoe kan je nu alert zijn en voorkomen dat dit soort praktijken plaatsvinden in jouwhuurpand? Alex Vooren geeft een aantal concrete tips waar je op kan letten: Digitale screening: “Dit is het startpunt bij het onderzoeken van potentiële huurders, niet het eindpunt. Wil je verdere tijd en aandacht besteden aan deze huurder of zijn er al een aantal opmerkelijke zaken te vinden? Dit gaat verder dan alleen loonstroken nakijken, neem dus de tijd en wees kritisch.” Jaartallen: “Met jaartallen wordt soms veel gesjoemeld, dus wees alert. Klopt het c.v. van iemand? Reken de jaartallen goed na. Het komt namelijk maar heel weinig voor dat iemand al op zijn 14de is afgestudeerd en een masterdiploma op zak heeft. Hetzelfde geldt voor getrouwde stellen: klopt de trouwdatum wel? Want trouwen op je 6de en 12de is in Nederland niet gebruikelijk noch wettelijk.” Werkgevers: “Ik heb wel eens een huurder voorbij zien komen die werkzaam was als managementassistent bij een bedrijf. Bij nadere inspectie bleek deze persoon als eerste op de loonlijst te staan, nog voordat de directeur of andere leden van het management werkzaam waren bij het bedrijf. Dat is toch echt een red flag.” Woonplaats: “Nog iets waar je op moet letten is de woon- en werkplaats van huurders. Als iemand in Maastricht bijvoorbeeld werkzaam is bij een sloperij, een beroep waarbij je fysiek aanwezig moet zijn, maar een huis zoekt in Leeuwarden zonder ontslag te nemen bij de sloperij, dan is de kans groot dat dit geen zuivere koffie is.” Werkzaamheden: “Het is belangrijk dat huurders duidelijkheid geven over al hun inkomsten en dit goed in kaart te brengen. Als iemand naast een loondienstverband ook een bedrijfje heeft, hoeft dit geen probleem te zijn. Het kan wel problemen opleveren als ze risicodragend zijn. Ons advies is om een hogere zekerheidsstelling te vragen.” Verhuisgedrag: “Als iemand in de afgelopen twee jaar vijf verschillende adressen heeft gehad, kan dit ook vragen oproepen. Het is goed om dit aan te kaarten bij de potentiële huurder en verder uit te zoeken bij de vorige verhuurders wat de aanleiding was. Ons advies is in ieder geval om een hogere borg te vragen, bouw zekerheden in als verhuurder.”
waar je op moet letten en hoe je kritisch moet zijn op documenten. Misschien lijkt het op het eerste gezicht allemaal te kloppen, maar het is belangrijk om verder te kijken en de informatie te toetsen en analyseren.” SCVM VerhuurVeilig keurmerk De activiteiten van de stichting en daarmee het keurmerk VerhuurVeilig zijn met de oprichting van de Kamer Huur door SCVM overgenomen. Een inschrijving in de Kamer Huur betekent dus sowieso ook dat je het keurmerk hebt behaald. Vooren: “Hiermee laat je zien dat je een hoge kwaliteit van dienstverlening biedt met uitgebreide screenings. Dit is niet alleen belangrijk voor de consument, maar ook voor verhuurders en gemeenten.” Optimaliseren verhuurproces Om de kwaliteit hoog te houden leggen de keurmerkhouders eerst een entreetoets af waarbij het huidige verhuurproces en dossiervorming in kaart worden gebracht. Hierna krijgt de huurmakelaar een beoordeling en een rapport van aanbevelingen om zo de werkwijze te optimaliseren. Vooren: “Wij helpen het verhuurproces tot in de puntjes te verbeteren en om goed te screenen. Ook adviseren wij hoe je de administratie en dossieropbouw op orde krijgt.” De kwaliteit wordt jaarlijks gecontroleerd middels een audit. Daarnaast worden keurmerkhouders op de hoogte gehouden van de laatste ontwikkelingenrondomwoonfraude. “Wij monitoren constant de huurmarkt. Als wij signalen krijgen dat er bepaalde malafide werkwijzen veel voorkomen, zoals bepaalde valse papieren die in omloop zijn, dan melden we dit gelijk. Denk aan het manipuleren van loonstroken door een bepaalde werkgever of vervalsen van identiteitsbewijzen. Hierdoor kan je alerter zijn op bepaalde ontwikkelingen en voorkomen dat dit ook jou overkomt,” aldus Vooren. Bij twijfel ruggespraak houden Tevens kan er gevraagd worden om een extra beoordeling bij screenings van kandidaat-huurders. “Bij twijfel is het belangrijk om ruggespraak te houden en advies in te winnen. Soms hoeft de soep niet zo heet gegeten te worden en zijn de onregelmatigheden te verklaren, maar het is belangrijk om als huurmakelaar of verhuurder het zekere voor het onzekere te nemen. Je moet voldoen aan je zorgplicht richting je opdrachtgever en onderbouwen waarom iemand een geschikte of ongeschikte huurder is,” aldus Vooren. Daarnaast kan je gebruik maken van juridische bijstand en bij dossiervorming kan dat worden overgedragen aan politie en justitie. Imago van huurbemiddelaars Door de overname van het keurmerk en de samenwerking met de Stichting VeiligVerhuur wordt gezorgd voor meer transparantie op de huurmarkt. Vooren: “Het biedt niet alleen meer duidelijkheid voor consumenten en huurders, maar het verbetert daarnaast ook het imago van de huurbemiddelaar. De afgelopen maanden is er veel kritiek geweest op de werkwijze van huurbemiddelaars en heeft de oververhitte woningmarkt ook excessen zoals dubbele bemiddelingskosten, bieden op huurwoningen en discriminatie verder aan het licht gebracht. Door je in te schrijven in het register en te voldoen aan de gedragscode, permanente educatie en het tucht, laat je zien dat jij je onderscheidt. Dat je als huurmakelaar je rol serieus neemt en duidelijk en transparant bent over je dienstverlening.” Tot besluit zegt Bons: “In de belangenbehartiging van onze leden komen we steeds vaker de vraag tegen bij politici – lokaal en nationaal – of we kunnen werken aan een kwaliteitsstandaard voor de huurmarkt. Ook onze leden vinden dat er wel degelijk een onderscheid moet bestaan tussen makelaars die volgens de regels, wetten en gedragscodes te werk gaan en mensen die op een dinsdagmiddag hebben besloten om in de verhuur te stappen. De Kamer Huur van SCVM zorgt voor een goede set aan minimale kwaliteitseisen, gekoppeld aan het keurmerk VerhuurVeilig. Dit is wat ons betreft precies die kwaliteitsstandaard waar we naar op zoek zijn. Wij zullen er dan ook voor kiezen om enkel huurmakelaars op basis van deze kwaliteitseisen toe te laten als lid van VBO.” ‘Wij zullen er dan ook voor kiezen om enkel huurmakelaars op basis van deze kwaliteitseisen toe te laten als lid van VBO’ Wil jij je ook inschrijven in de Huurkamer van SCVM? Meer informatie vind je op de website van SCVM (www.scvm.nl). 15 VASTGOED ADV I SEUR | FEBRUAR I 202 2
V B O M A K E L A A R . N L FEBRUAR I 202 2 16 VASTGOED ADV I SEUR | De afgelopenmaanden is het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap vaak genoemdwanneer het gaat omhet aanpakken vanmisstandenopdewoningmarkt. Maar wat houdt dezewet precies in? Enwat zijnde consequenties voor de huurmarkt? TristanBons, Manager Public Affairs zet de belangrijkste vragen én antwoordenop een rij. ‘Dit wetsvoorstel is een belangrijke stap richting landelijke en uniforme regelgeving ter voorkoming van excessen’ Verhuurderschap en het ontwikkelen van handhavingsinstrumenten, maar richtte zich door middel van informatiecampagnes en afspraken ook op huurders, verhuurders en makelaars en bemiddelaars. Bovendien zijn er in 2019 verschillende pilots gehouden in bijvoorbeeld Groningen, Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Amsterdam om diverse handhavingsmethoden te testen. Dit alles bij elkaar heeft geleid tot het wetsvoorstel goed verhuurderschap. In de praktijk De wet gaat in op het gedrag en werkwijzen die onder andere discriminatie en intimidatie moeten tegengaan en voorkomen en zorgen voor enkele basale informatieverplichtingen richting de huurder. Daarnaast krijgen gemeenten de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren. Belangrijk om te weten: er komen twee soorten vergunningen. Eén voor bepaalde gebieden en bepaalde categorieën woningen voor woningverhuur en een vergunning voor verblijfsruimtes voor arbeidsmigranten die korter dan vier maanden in Nederland verblijven. Algemene Maatregel van Bestuur De algemene regels worden in samenwerking met alle partijen in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) nader uitgewerkt en waar nodig aangevuld. Deze kunnen via het bestuursrechtelijke instrumentarium door gemeenten gehandhaafd worden, zoals last onder bestuursdwang/dwangsom, boete en beheerovername. VBO is als belangenbehartiger vanmakelaars en taxateurs Wetsvoorstel Goed Verhuurderschap Huurders hebben volgens de overheid op de Nederlandse huurmarkt nog te vaak te makenmet malafide verhuurders en andere excessen. Om dit aan te pakken wordt ‘goed verhuurderschap’ gestimuleerd, oftewel gelijke kansen op een woning voor iedereen, zonder te kijken naar afkomst. Ook eerlijke huurprijzen, goed contact met de huurders en tijdig onderhoud van de woonruimte vallen hieronder. Dit wetsvoorstel zorgt ervoor dat gemeenten de bevoegdheid krijgen om voorschriften en werkwijzen voor verhuurders en verhuurbemiddelaars op te stellen. Daarnaast geeft deze wet gemeenten ook de mogelijkheid om een gebiedsgerichte vergunningsplicht in te stellen om zo malafide verhuurders en excessen aan te pakken. Tot slot zijn de algemene regels qua inhoud landelijk gelijk getrokken en dit voorkomt een lappendeken aan regelgeving. Achtergrond In november 2018 is de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties begonnen met het traject Goed Verhuurderschap om ervoor te zorgen dat misstanden op de huurmarkt worden voorkomen en tegen-gegaan. Er zijn afspraken gemaakt met betrokken partijen, zoals VBO, over het tegengaan van discriminatie op de woningmarkt, huisjesmelkerij, onterecht berekende bemiddelingskosten en de rol van de huurders. De aanpak bestond onder andere uit het onderzoeken van Goed Goed Verhuurderschap HET WETSVOORSTEL IN EEN NOTENDOP U I T D E V E R E N I G I N G
17 VASTGOED ADV I SEUR | FEBRUAR I 202 2 BEELD: Alex Schröder Tristan Bons, Manager Public Affairs bij VBO U I T D E V E R E N I G I N G betrokken bij de verschillende werkgroepen die meewerken aan de uitwerking van de AMvB om het standpunt van onze leden mee te laten wegen in de totstandkoming. Vergunningsvoorwaarden De vergunningsvoorwaarden, die gemeenten voor reguliere verhuur naar eigen inzicht kunnen instellen, zijn qua inhoud landelijk geüniformeerd. Belangrijke punten hierbij zijn: • het aantonen van hanteren werkwijze algemene regels; • voldoen aan huurprijsregelgeving in de gereguleerde sector; • het hebben van een onderhoudsplan; • informatieverstrekkingsplicht, zoals het hebben van één aanspreekpunt in het contact met de verhuurder of het verplicht vermelden dat een huurder het recht heeft om naar de Huurcommissie te gaan. hebben voorgesteld worden besproken. Er wordt daarna over de wet gestemd. De volgende stap is de wet doorsturen naar de Eerste Kamer, die tevens een schriftelijke ronde en daarna (eventueel) een debat en een stemming houdt. De Eerste Kamer let vooral op uitvoerbaarheid van de nieuwe wet en of het voorstel goed in elkaar zit. Als het wetsvoorstel ook in de Eerste Kamer is aangenomen, moet de nieuwe wet bekend worden gemaakt en in het Staatsblad worden geplaatst. De wet wordt ondertekend door het staatshoofd en door de minister die het wetsvoorstel heeft verdedigd. Naar verwachting, maar nogmaals dit is niet zeker, treedt de wet in juli 2022 of januari 2023 definitief in werking. Standpunt VBO VBO pleit al langer voor een betere organisatie van de verhuurmarkt. Wij zien dit wetsvoorstel dan ook als belangrijke stap richting landelijke en uniforme regelgeving ter voorkoming van excessen, zoals discriminatie of intimidatie. Het wetsvoorstel bevordert goed verhuurderschap en is een stap richting het beter organiseren van het beroep. Hierdoor moeten niet alleen verhuurders, maar ook alle verhuurbemiddelaars zich houden aan deze algemene regels. VBO adviseert onder andere in deze algemene regels een gedragscode, Permanente Educatie, verplicht werken met modelovereenkomsten, een zorgplicht en een tuchtcollege op te nemen. VBO heeft al veel algemene regels inzake de werkwijze ingeregeld waardoor aangesloten makelaars zijn voorzien van bewustwording en expertise. Daarnaast kunnen consumenten op een laagdrempelige manier hun klacht neerleggen bij VBO én is de vereniging aangesloten bij de Geschillencommissie. De laatste aanbeveling aan het ministerie is dan ook gebruik te maken van de beschikbare expertise en organiserende capaciteit van de al aanwezige organisaties in de branche. Ingangsdatum Een precieze datum is nog niet bekend, want er moet nog een traject doorlopen worden. Het wetsvoorstel is in consultatie geweest tot 1 september 2021, oftewel alle betrokken partijen hebben schriftelijk een reactie kunnen indienen op het wetsvoorstel. Ook VBO heeft officieel gereageerd. Na afloop van de consultatieperiode bekijkt het ministerie alle reacties en past eventueel het wetsvoorstel aan. Het ministerie beslist zelf welke reacties het verwerkt en op welke manier. Eind november 2021 is er tevens een advies over de wet aangevraagd bij de Raad van State. Dit is verplicht voor alle wetten en De Raad let voor zijn advies op de beleidsmatige, de juridische en de wetstechnische kwaliteit van een voorstel. Hierna wordt de wet naar de Tweede Kamer gestuurd en volgt een debat waarbij eventuele wijzigingen die Kamerleden
ZIT ALS MARKTMEESTER BOVENOP DE VERHUURMARKT De gemeente Rotterdam telt circa 650.000 inwoners en is daarmee de tweede stad in Nederland. Er is een groot tekort aan woningen in de Maasstad. Tussen 2018 en 2030 moeten minimaal 42.000 woningen worden gebouwd. Een belangrijke opgave daarbij is de bouw van betaalbare huurwoningen, zeker nu de prijzen blijven stijgen. Bas Kurvers, wethouder Bouwen en Wonen, neemt ons mee in de Rotterdamse huurmarkt en vertelt over de uitdagingen, geplande maatregelen en plannen voor de toekomst. ROTTERDAM V B O M A K E L A A R . N L FEBRUAR I 202 2 U I T D E M A R K T 18 VASTGOED ADV I SEUR |
De Rotterdamse huurwoningmarkt in vogelvlucht: 53% van de woningen (ongeveer 160.000) heeft een huurprijs in het sociale segment. Daarvan is driekwart (120.000) van corporaties en een kwart (40.0000) van particuliere verhuurders. 10% van de woningen in Rotterdam heeft een huurprijs in de vrije sector. Daarvan is bijna twee derde in bezit van particuliere verhuurders en ruim een derde van corporaties. Wethouder Kurvers vertelt: “De huurmarkt zit nog vol uitdagingen. Enerzijds in het creëren van voldoende en gebalanceerd aanbod en anderzijds in het aanpakken van misstanden in de bestaande voorraad.” Bouwen, bouwen, bouwen Tussen 2018 en 2030 wil Rotterdam 8.400 sociale (huur)woningen en ten minste 8.000 middeldure huurwoningen bouwen. Daarom zet de Maasstad in op het versnellen van de woningbouw, met resultaat. Zo is er in 2021 een bouwrecord gevestigd: er is gestart met de bouw van 4.735 woningen. Behalve aandacht voor betaalbaarheid in de nieuwbouwproductie zet Rotterdam ook nadrukkelijk in op betaalbaarheid in de bestaande woningvoorraad. Voor koopwoningen tot de NHG-grens (per 1 januari 2022 woningen met een WOZ-waarde tot € 355.000) gaat bijvoorbeeld in 16 wijken een opkoopverbod gelden. Daarover straks meer. Misstanden aanpakken als marktmeester In een oververhitte woningmarkt komen mistanden nu vaker aan het licht, zoals dubbele bemiddelingskosten en bieden op huurwoningen. Om dit soort misstanden aan te pakken positioneert Rotterdam zich sinds oktober 2020 als een ‘marktmeester’ op de particuliere woningverhuurmarkt om misstanden aan te pakken. Wethouder Kurvers licht het beleid en de visie van Rotterdam toe. Wat isvolgensudedefinitievaneenmarktmeester? “De marktmeester zit er bovenop. We leggen uit en informeren. Samen met onze partners sporen we misstanden op. Huurders en verhuurders spreken we aan op wat moet en wat kan. Veel gebeurt in overleg. Of we geven een duwtje in de rug om beweging in de zaak te krijgen. En als het moet grijpt de marktmeester in door intensief te handhaven of een vergunning op verhuren verplicht te stellen. We nemen gerichte acties zoals voorlichting en ondersteuning in de vorm van campagnes voor huurders en verhuurders, maar ook het hebben van een huurteam en wijzen op de huurprijscalculator. De gemeente Rotterdam doet daarnaast een beroep op particuliere verhuurders van de sociale woningvoorraad om zelf maatregelen te nemen.” “Tevens voert de gemeente een verhuurdersvergunning in op grond van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) waarin regels staan over o.a. openbare orde en veiligheid. Ook vragen we het Rijk om aanscherping van de huidige huurprijsregelgeving en een wettelijke verhuurdersvergunning. Recent is daar de opkoopbescherming aan toegevoegd. En tot slot gaat de gemeente nog meer toezien op de handhaving op de naleving van wet- en regelgeving.” “De komende jaren – in ieder geval 2022 en 2023 – blijft de gemeente Rotterdam zich volop inzetten als marktmeester. Met de opkoopbescherming en het wetsvoorstel Goed Verhuurderschap wordt ons instrumentarium alleen maar sterker.” Een anderemisstand is discriminatie, bijvoorbeeld bij het toewijzen van huurwoningen. Uit recent onderzoek van RIGO waarbij de gehele provincie Zuid-Holland onder de loep is genomen blijkt dat circa 10 op de 100 zoekers discriminatie ervaren. Hoe ondervangt de gemeente dit met beleid? “De gemeente streeft naar een transparant verhuurproces met gelijke kansen voor elke potentiële huurder, waarbij de toewijzing van woningen en selectie van huurders gebaseerd is op objectieve en relevante criteria. Zo kan selectie op basis van achternaam (etniciteit), seksuele geaardheid of religie worden voorkomen.” “Om tot zo’n werkwijze te komen is samenwerking nodig met verschillende betrokkenen: brancheverenigingen, makelaars, verhuurders en corporaties. De gemeente werkt aan het vergroten van draagvlak en meer urgentie voor de aanpak van discriminatie door voorlichting in woontafels, op maat gemaakte informatie in brochures, het delen van onderzoeksuitkomsten in Rotterdam en educatie door gratis trainingen eerlijk verhuren voor de branche. Doel is dat de woningmarktpartijen hun verantwoordelijkheid nemen en discriminatie actief voorkomen.” Ondermijning is een ander probleem. Hoe pakken jullie (criminele) ondermijning bij vastgoed aan in Rotterdam? “Ondermijning is een breed begrip en wordt op verschillende manieren aangepakt. Voorbeelden hiervan zijn de gemeentelijke hennepaanpak, verhuurdersvergunning, eigenaarsgerichte aanpak (achterstallig onderhoud) en woningsluiting (overlast, drugs, wapens). Deze aanpakken zijn neergelegd in gemeentelijk beleid. Daarnaast zijn er verschillende samenwerkingsverbanden tussen gemeente, belastingdienst, OM en politie waarin ondermijningscasussen gedeeld worden. De uitkomst van het gemeentelijk beleid en samenwerking is dat diverse sancties vanuit 19 VASTGOED ADV I SEUR | FEBRUAR I 202 2 U I T D E M A R K T
de gemeente opgelegd worden zoals dwangsommen, bestuurlijke boetes en woningsluitingen. Vanuit onze partners worden andere sancties opgelegd zoals strafrechtelijke vervolging, terugvordering en ontneming. De planning voor de toekomst is dat de integrale aanpak van ondermijning wordt geïntensiveerd.” Welke misstanden op de huurmarkt zijn nog lastig aan te pakken? Waar liggen nog kansen? “Met name te hoge huren zijn nog erg lastig om aan te pakken. Als gemeente kunnen wij momenteel niet handhaven op sec te hoge huren en huurders vechten de hoogte van de huur door een combinatie van factoren (afhankelijkheid ten opzichte van de verhuurder, tijdelijke huurcontracten en onwetendheid) vaak niet aan.” Hoe ziet de gemeente de rol van de makelaar en de branchevereniging bij misstanden op de huurmarkt? “De particuliere verhuursector is van oudsher niet goed georganiseerd. Slechts een klein gedeelte van de particuliere verhuurders is aangesloten bij een van de brancheverenigingen. De goede verhuurders lijden onder de imagoschade veroorzaakt door foute verhuurders. Door het Actieplan Goed Huren en Verhuren en de aangescherpte regelgeving is het contact met de goede verhuurders aangehaald. De goede verhuurders en makelaars zijn aan zet om gezamenlijk hun verantwoordelijkheid te pakken in het bestrijden van de misstanden in hun sector. Om te komen tot goede afspraken die daadwerkelijk een verschil kunnen maken is een basis van vertrouwen vereist. Het is gebleken dat digitale overleggen vanwege coronamaatregelen zich hier minder goed voor lenen. Het komen tot afspraken kost daardoor meer tijd dan aanvankelijk gedacht.” Wat vindt u van de aangekondigde Kamer Huur van het SCVM? Gaat dit keurmerk voor huurbemiddelaars helpen om meer transparantie op de markt te brengen? “We zijn blij met het aangekondigde register van de SCVMdie handvatten geeft omde kwaliteit van huurbemiddelaars te toetsen. Dit draagt bij aan een eerlijke en transparante woningmarkt omdat het consumenten, bij eventuele misstanden, de mogelijkheid geeft gehoord te worden via het tuchtrecht. De groep eigenaren/verhuurders die veelvuldig regels overtreedt moeten aangepakt worden omdat zij het imago van de overige groep enorm benadeeld.” Wat is de rol van de gemeente ten opzichte van de provincie en het Rijk? Moet er juist centraal vanuit de overheid sturing komen of pleiten jullie juist voor lokaal maatwerk? “Algemeen geldt dat we vooral naar het Rijk om ons het juiste instrumentarium te geven om lokaal effectief te kunnen ingrijpen, denk aan de Wet Opkoopbescherming en de wet Goed Verhuurderschap. Wij vinden het belangrijk dat we als gemeente wel in de lead blijven in de aanpak, juist omdat de opgave genuanceerd is: niet alle verhuurders hebben slechte bedoelingen, er is ook veel behoefte aan particuliere huur en we willen graag een positieve samenwerkingsrelatie met verhuurders opstarten om te kijken hoe zij breder van betekenis kunnen zijn voor de maatschappelijke opgave zoals huisvesting statushouders.” Wat vindt u van de wet Goed Verhuurderschap die nu in behandeling is? Is dit een stap in de goede richting? “Het wetsvoorstel geeft de gemeente meer bevoegdheden in het kader van het marktmeesterschap op de particuliere woningmarkt en is dan ook een goede stap in de gewenste richting. Het introduceert een landelijk verhuurvergunning die gebiedsgericht door gemeenten kan worden ingezet. Ook bevat het algemene regels voor goed verhuurderschap die voor alle verhuurders kunnen gaan gelden.” “Het voorstel behoeft nog wel aanscherping. Zo zijn onder andere de algemene regels voor goed verhuurderschap te beperkt ingevuld. Deze zouden conform de Rotterdamse Regels Goed Verhuren over alle aspecten van goed verhuurderschap moeten gaan en in ieder geval over de hoogte van de huur. Zo zou ook sec op te hoge huren kunnen worden gehandhaafd, los van een verhuurvergunning. Daarnaast moet het instrument beheerovername geen plicht maar een optie worden voor gemeenten, streven we naar ontheffingsmogelijkheden en naar het kunnen opleggen van hogere boetes.” Rotterdam is ook voornemens een convenant te tekenen over goed verhuurderschap. Hoe gaat dit bijdragen aan het oplossen van de misstanden op de Rotterdamse huurmarkt? “Particuliere verhuurders zijn belangrijk voor onze stad. Voordeel van de particuliere verhuur is dat er geen inschrijftermijn is vereist waardoor onder andere spoedzoekers relatief snel kunnen slagen. Particuliere verhuurders hoeven zich niet te houden aan de regels rondom passend toewijzen en zijn daardoor vrij hun woningen te verhuren aan wie zij willen.” V B O M A K E L A A R . N L FEBRUAR I 202 2 20 VASTGOED ADV I SEUR | U I T D E M A R K T
www.vbomakelaar.nlRkJQdWJsaXNoZXIy ODM1NjU=