VBO Vastgoed Adviseur, januari 2021

13 VASTGOED ADV I SEUR | JANUAR I 202 1 een groot deel van onze welvaart vaarwel zeggen. ASML, de vleesverwerkende industrie, de tuinbouw, distributiecentra; ze draaien allemaal op buitenlandse werknemers. En wat die babyboomers betreft: het aantal huishoudens zal – onder andere doordat er veel meer eenpersoonshuishoudens komen – alleen maar toenemen en ook na 2060 vermoedelijk niet gaan krimpen. Tot 2050 moeten er tussen de twee en drie miljoen woningen bijkomen. Niet alleen vanwege het toenemende aantal mensen maar ook omdat een groot deel van de woningvoorraad zwaar verouderd is en verduurzaamd moet worden. Overigens: ook voor dat verduurzamen zal denodige (financiële) ondersteuning moeten worden geboden. Alle onderzoeken laten zien dat het erg duur is om een woning energieneutraal te maken. Aardgasloos kost al snel 30.000 euro per woning, en de onderhoudskosten van die innovatieve installaties zijn hoog. Stadsverwarming aanleggen gaat heel lang duren en vergt vooralsnog ook veel fossiele brandstoffen. Ik vind dat die problematiek sterk wordt gebagatelliseerd. Je moet eerlijk zijn over de kosten.” OPLOSSINGEN Er zijn oplossingen, stelt Boelhouwer. “Maar dan moeten we wel willen samenwerken. Én er moet een instantie komen die de regie neemt, een fors budget tot zijn beschikking heeft, en diemarktpartijen, gemeenten en provincies afrekent op de gemaakte afspraken. Niet voor niets pleiten diverse partijen voor de terugkomst van een soort ministerie van VROM. Prima, maar aan een minister zonder geld hebben we niets. Ik denk dat we niet terug moeten naar de situatie waarin een minister bepaalt wat er moet gebeuren, maar dat er een overkoepelende instantie moet komen die het grote geheel in beeld heeft: woningbouw, waterberging, natuur, de energietransitie. En vergeet de funderingsproblematiek niet! Als een van de partijen zich niet aan de afspraken houdt, kan die instantie interveniëren. Overigens ben ik wel van mening dat er op dat gebied de nodige stappen worden gezet. Er is een miljard beschikbaar voor stimulering van de woningbouw, en de 14 verstedelijkingsregio’s die gevormd zijn, bieden heel wat mogelijkheden. We moeten als maatschappij bereid zijn om – financieel - te investeren in die ontwikkeling. Dat gebeurde ten tijde van de groeikernen en de Vinexwijken ook. Het allerbelangrijkste is dat er nu echt gaat worden gebouwd. En dat moet dan marktconform gebeuren. Bouw dus woningen waar vraag naar is: betaalbare huur en koop langs de randen van de steden. Er zijn ook compromissen denkbaar: in Rotterdam zie je bijvoorbeeld dat er gezinsappartementen worden gebouwd.” PLANCAPACITEIT Het argument dat er geen locaties beschikbaar zijn, verwijst Boelhouwer naar het rijk der fabelen: “In potentie kan er veel. Als we écht actief worden, is er volgens een inventarisatie van het Kadaster nu al voldoende grond beschikbaar om een miljoen woningen te bouwen. Dat dat niet gebeurt, komt doordat in veel gevallen marktpartijen en gemeenten het niet eens worden of doordat de benodigde financiële middelen ontbreken. Daar moet dus een doorbraak komen. En je zult ook hier en daar moeten over- programmeren: iets meer woningen plannen dan je nodig denkt te hebben. Van de plancapaciteit valt onderweg een behoorlijk percentage af. Realiseer ook een flexibele schil voor de spoedzoekers: sluit geen vakantieparken voor permanente bewoners, maar hou ze open. En maak de bouw van tijdelijke woningen mogelijk. Prefab bouwen kan ook een deel zijn van de oplossing: snel en industrieel Nul-op-de- Meterwoningen bouwen. Maar dan moet uiteraard niet iedere gemeente er aparte kwaliteitseisen op nahouden. Voor koopstarters zijn kluswoningen een prima optie. En natuurlijk moeten we zo snel mogelijk van die verhuurderheffing af: het is niet uit te leggen dat woningcorporaties niet genoeg kunnen bouwen en verduurzamen doordat ze met een gigantische belastingmaatregel worden geconfronteerd. Ik heb dat mijn collega’s in het buitenland nog nooit kunnen uitleggen. En dat geldt ook voor de hypotheekrenteaftrek; dat snapt ook niemand in de ons omringende landen. En natuurlijk is dat allemaal niet eenvoudig te regelen. Maar als we willen, kunnen we het!” BEELD: Marcel van den Bergh via ANP Foto