VBO Vastgoed Adviseur, juli 2021

V B O M A K E L A A R . N L JUL I 202 1 12 VASTGOED ADV I SEUR | mogelijk iets duurder worden, maar ik denk dat de verhoging mee zal vallen. De meeste zaken moesten door de taxateur natuurlijk al onderzocht worden; met het nieuwe rapport krijgt de opdrachtgever ook inzicht in de kosten voor herstel van bouwgebreken en van achterstallig onderhoud. Maar dat kan - dankzij de automatisering - al vanuit de woninginspectie geautomatiseerd zichtbaar worden gemaakt! Daarnaast constateer ik ook wel enige hypocrisie. We hoorden de afgelopen jaren voortdurend geluiden dat de kwaliteit van de taxaties omhoog moest. Dus hebben we veel tijd, geld en energie geïnvesteerd in het nieuwe model taxatierapport Woonruimte. Tegelijkertijd was er ook steeds de druk van de buitenwereld dat het allemaal goedkoper moet. Ook nu roepen de criticasters dat het te duur wordt. Mijn standpunt is: goedkoop is duurkoop. En ik huldig ook de stelling dat je moet kiezen tussen goed, goedkoop en snel. Twee van die aspecten kun je combineren, maar niet alle drie. Goed en snel; dat kan maar is dan niet goedkoop. Goedkoop en snel kan ook, maar is dan niet goed. Goed en goedkoop?? Tja….” Snapt de consument dat? “Dat moeten we als onafhankelijk taxateur kunnen aantonen. Een consument moet weten wat hij koopt. Hij kan de risico’s nu eenmaal moeilijk inschatten. En je zult in deze overspannen woningmarkt – met inleg van al je spaargeld en met de nodige hulp van je ouders - maar fors overbieden op een woning, en later ontdekken dat het dak binnen heel korte tijd moet worden hersteld. Dan heb je dus een groot probleem. Alle bouwkundige onderdelen van de woning worden nu beter gedocumenteerd. Het taxatierapport lijkt daardoor uitgebreider, maar in feite wordt alles gewoon beter en inzichtelijker vastgelegd. Dat doe je met behulp van applicaties die speciaal daarvoor ontwikkeld zijn. Je krijgt dus een gedegen en leesbaar rapport van hoge kwaliteit voor een prijs die niet veel hoger zal liggen dan voorheen. Daarmee voldoet de taxateur optimaal aan zijn zorgplicht.” Het gaat er dus om dat je als consument weet wat je koopt. “Precies. Hoe vaak koop je nu een woning? Je geeft forse bedragen uit voor je hypotheekadvies, voor de werkzaamheden van de notaris en aan al die andere betrokken partijen. Maar de taxatie mag kennelijk niets kosten. Daarmee draai je de zaken volledig om. Als consument moet je exact weten wat je koopt. En je hebt er ook recht op om te weten hoe de taxateur tot zijn waardebepaling is gekomen. Je moet de gedachtegang van de taxateur kunnen volgen. Tom Berkhout pleitte daar al langer voor. Aan die wens is nu ook voldaan: in het nieuwe model taxatierapport is een rubriek opgenomen waarin je moet verwoorden hoe je tot de waarde bent gekomen.” We krijgen daarnaast te maken met de Bureauwaardering; waar hebben we het dan over? “Door de richtsnoeren van de EBA is het per 30 juni 2021 voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk om zonder taxateur gebruik te maken van een geautomatiseerd rapport, ofwel een modelwaarde. Door die nieuwe richtlijnen van de EBA zaten de banken met een probleem: modelwaardes zijn voortaan verboden, maar de banken eisten wel dat er een product zou komen in de plaats van de modelwaardes. Voorwaarde daarbij is dat de taxateur zijn/haar kennis en kunde gebruikt om - zonder een fysieke inspectie van de woning - op basis van aangeleverde modelwaardes te komen tot een marktwaarde. Dus niet zomaar ‘tekenen bij het kruisje’. De brancheorganisaties NVM, VBO en Vastgoedpro hebben vervolgens een ‘desktopwaardering’ ontwikkeld. Dat werd de Bureauwaardering, die ook wordt onderschreven door het NRVT. Dat gaat de regelgeving aanpassen opdat door de taxateur aan alle vereisten wordt voldaan. Deze hybride taxatienorm vervangt dus de modelmatige waardebepaling, waar een aantal bancaire hypotheekverstrekkers in de daarvoor geschikte situaties gebruik van maakten. In de praktijk ging het dan om hypotheken met minder dan 90 procent LTV (Loan to Value). Dat is bij de nieuwe Bureauwaardering overigens nog steeds het geval.” Het lijkt tegenstrijdig: taxateurs worden verplicht om te gaan werken met een beter, vollediger taxatierapport, terwijl aan de andere kant banken vragen om snelle beoordeling waarvoor je als taxateur niet eens de deur uit hoeft. “Natuurlijk verdient het de voorkeur als alle taxaties fysiek en met gedegen onderzoeken worden uitgevoerd. Dat levert het beste resultaat op. Maar dan heb je even buiten de politiek en de consumentenorganisaties gerekend. Die willen dat taxatierapporten zo snel en goedkoop mogelijk worden vervaardigd. Scoren bij de kiezer c.q. de consument! Dus kwaliteit voor een lage prijs, en dat kan nu eenmaal niet. Die discussie loopt al sinds de jaren 90 en bereikte een dieptepunt in de crisisjaren na 2008. Toen bleek opnieuw dat er nogal wat onverantwoorde kredieten waren verstrekt. De oorzaak van dat probleem lag toen overigens grotendeels bij de banken! De EBA heeft nu een richtsnoer ontwikkeld om dat in de toekomst te voorkómen. Nederland had ervoor kunnen kiezen om af te wijken van die bepalingen – en daar hebben enkele Tweede Kamerleden en Vereniging Eigen Huis ook voor gepleit – maar dat is niet gebeurd.” Wat kost zo’n hybride taxatie eigenlijk? “Dat is marktwerking en dat zal snel blijken. Ik denk zelf dat de prijs onder de 200 euro zal blijven, inclusief btw. En deze kosten zijn ook nog eens fiscaal “Een consument moet weten wat hij koopt”