VBO Vastgoed Adviseur, maart 2021

onbespied te zijn en nog véél meer rechten waar Bernard nog nooit van gehoord had. Bernard was witheet en stapte naar een advocaat. Deze vorderde in kort geding toelating van Bernard ten behoeve van een inspectie. De rechter oordeelde echter dat daarvoor geen juridische grondslag was. Nu moet worden toegegeven dat de advocaat de vordering ook niet bijster zorgvuldig had voorbereid. De vordering werd afgewezen en Bernard werd veroordeeld om de proceskosten van de huurder te vergoeden. Met zekerheid: foute boel Drie dagen later ging Bernard nog eens naar de huurwoning. Toeval- lig stond de deur open (toegege- ven, het was nodig om wel even flink te duwen en een breekijzer te hanteren) en Bernard liep naar binnen. Hij trof een professionele hennepkwekerij aan. Hij maakte vlug foto’s en ging direct naar de politie. Het gevolg was voor Ber- nard fantastisch: er kwam een inval en de huurder werd…..… geboeid afgevoerd? Neen, de huurder werd door de politie gehoord en daarna heengezon- den. Bernard heeft deze huurder nooit meer gezien. De woning werd echter wel op last van de burgemeester voor drie maanden gesloten. Bernard kreeg ook nog een fikse bestuurlijke boete. Ei- gen schuld, meende het Bevoegd Gezag, dan had Bernard maar be- ter moeten controleren. Regels veranderen Bernard vond dat allemaal niet zo eerlijk. Hij was er echter niet de zakenman naar om bij de pakken neer te zitten. Bernard kocht op 13 augustus 2020 een mooie woning via de veiling voor een bedrag van € 550.000,-. Hij kon deze direct doorverkopen aan een jong stel voor € 10.000,- meer. Het was geen grote winst, maar wel lekker snel, vandaar. Hij sprak daarbij af dat de door de koper te verkrijgen vrijstelling van overdrachtsbelasting (immers: binnen zes maanden zou de doorlevering plaatsvinden) aan Bernard toekwam. Bernard kocht op zijn beurt de oude woning van het stel voor € 400.000. De overdracht zou op 15 december 2020 plaats- vinden. Aangezien kopers echter de aanvullende financiering niet helemaal rond konden krijgen werd de overdracht uitgesteld tot 4 januari 2021. Dat was nog steeds binnen de zes maandtermijn. Ook de overdracht van de door Bernard aangekochte woning werd uitgesteld tot 4 januari 2021. Dat was geen probleem want Bernard had die woning ook al weer aan een ander jong stel, eveneens starters op de woningmarkt doorverkocht met een bescheiden winstje van € 12.000. De overdracht daarvan vond op 10 februari 2021 plaats, ook weer met verrekening van de door Bernard te betalen overdrachtsbelasting. Mooi toch?! Doelpalen verzetten Enkele dagen nadat de ge- wijzigde transportdata waren afgesproken hoorde Bernard van de nieuwe overheidsplannen met betrekking tot de overdrachts- belasting. Starters op de woning- markt, zoals deze kopers, kregen een algehele vrijstelling van overdrachtsbelasting. Kopers van woningen die deze niet zelf zouden bewonen zouden echter voortaan 8 procent moeten betalen. Bernard begreep al gauw dat hij ten behoeve van de aangekochte woning niet € 8.000,- overdrachtsbelasting zou moeten betalen maar € 32.000,-. Dat was een flinke verhoging. Maar wat deze deal nog meer desastreus maakte, was dat hij de door hem betaalde overdrachtsbelastingen in het geheel niet kon verrekenen met de kopers van de beide woningen. Zij waren Starters- op-de-Woningmarkt, hoefden dus niets te betalen aan overdrachtsbelasting en hadden dus ook geen vrijstelling. Kortom, Bernard kreeg niet de vrijgestelde overdrachtsbelasting van 2 pro- cent over € 550.000 en ook niet de 2 procent over € 400.000. Dat was een verlies van ruim € 18.000. Sterker nog, hij moest wel 8 procent afrekenen over € 400.000 die hij niet terug- kreeg, dus een extra kostenpost van € 32.000. Oftewel: geen € 22.000 winst maar € 42.000 verlies. Het vervolg Net als iedereen vindt Bernard dat het oneerlijk is om tijdens de voetbalwedstrijd de doelpalen te verplaatsen. En dat was nu precies wat de wetgever had gedaan. (De namen zijn ge�ingeerd.) Mr. J.A.M. van de Sande www.vandesandeadvocaten.nl 35 VASTGOED ADV I SEUR | MA ART 202 1 D E U I T S P R A A K