VBO Vastgoed Adviseur, november 2021

V B O M A K E L A A R . N L NOVEMBER 202 1 10 VASTGOED ADV I SEUR | Voldoende woningbouw realiseren is geen uitdaging die op zichzelf staat, vindt Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aandeTUDelft. Ermoet juist veel breder worden gekeken: “Woningbouw kan je niet los zien van infrastructuur, waterberging en ruimtelijke ordening. Daarbij moeten de juiste keuzes worden gemaakt.” Boelhouwer schetst een somber beeld: “Het komt erop neer dat de verschillen tussen de insiders en de outsiders , de woningbezitters en de woningstarters, steeds groter worden. Maar ook bijvoorbeeld bij mensen die gaan scheiden en op zoek moeten naar een nieuwe woning, dat is bijna onmogelijk. Het leidt tot acute en schrijnende problemen. Het is niet meer het vermogen dat een verschil maakt, maar het huisbezit,” aldus de hoogleraar. Grove fout: het woningtekort ba- gatelliseren Volgens Boelhouwer worden er op een aantal manieren grote fouten gemaakt. Zo stoort hij zich eraan dat het woningtekort wordt gebagatelliseerd. “Een groep economen, waaronder Frank Kalshoven, Rens van Tilburg en Peter Hein van Mulligen, vinden dat er geen sprake is van een woningtekort.” Zo tweette Van Mulligen onlangs: “Het tekort aan woningen is historisch gezien niet zo hoog. Zo waren er begin 2021 nog voor iedere 100 woningen 101,2 huishoudens. Dat is lager dan het gemiddelde van de afgelopen twentig jaar.” “Maar dat betekent niet dat er geen probleem is,” zegt Boelhouwer. “Want er zijn meer huishoudens dan de cijfers weergeven. Mensen die graag willen gaan samenwonen maar die dat niet kunnen en gedwongen zijn om bij hun ouders te wonen of op hun studentenkamer te blijven zitten. ABF Research raamt het nationale woningtekort in juli 2021 op 279.000 woningen. Dat is 3,5% ten opzichte van de woningvoorraad, met daarbij regionale verschillen. Zo kan het tekort in sommige regio’s oplopen tot ruim 5% aldus het onderzoeksbureau. Beleggers niet de boeman Ook worden er bij de analyse van de cijfers verkeerde conclusies getrokken. “Het zijn niet de beleggers die de boeman zijn en voor hoge woningprijzen zorgen. Ze bieden ook niet veel meer dan de vraagprijs, maar ze hebben als voordeel dat ze zonder voorbehoud wel snel kunnen afrekenen. Als je kijkt naar de cijfers dan stijgen de prijzen ook in gebieden waar beleggers niet actief zijn. De huidige leencapaciteit bepaalt de woningprijzen, niet de belegger.” Blame the system Boelhouwer vervolgt: “We moeten juist het systeem de schuld geven: er zijn te weinig woningen gebouwd. In de crisis zijn er op dat front fouten gemaakt en daardoor is de productie bijna gehalveerd. Hier plukken we nu de wrange vruchten van. Gelukkig is de bouwcapaciteit nu aan het opkrabbelen, maar het is nog niet voldoende.” Daarom moet het systeem volgens Boelhouwer veranderen: “We maken de verkeerde keuzes. Zo wordt er vooral ingezet op verdichting en hoogstedelijk bouwen. En dat terwijl uit het WoON onderzoek 2018 blijkt dat de grootste vraag juist zit in grondgebonden koopwoningen en niet in koopappartementen. Maar de plannen voor appartementen- complexen en woontorens nemen juist toe. Met het idee dat ouderen daar kunnen gaan wonen, maar die willen niet in fantasieloze hoge torens wonen zonder contact met de buitenwereld. Zij ‘DE VERSCHILLEN TUSSEN DE INSIDERS EN OUTSIDERS NEMEN STEEDS MEER TOE’