VBO Vastgoed Adviseur, november 2021

U I T D E V E R E N I G I N G nieuwe woningen die noodgedwongen de hoogte in moeten gaan. Tegelijk wordt een zekere culturele en architectonische waarde gehecht aan bestaande steden en dorpen. Die waarden kunnen botsen met de nieuwe plannen, hetgeen kan leiden tot lange inspraakprocedures. Intensief overleg met partijen zoals makelaars en toekomstige bewoners is dan noodzakelijk. Die kennen per slot van rekening als geen ander de markt en de woningbehoeften. Het verkorten van inspraakprocedures staat eveneens op ons verlanglijstje. Zo’n verkorting is vanzelfsprekend geen panacee voor de huidige schaarste. Naar onze mening is een tweede masterplan nodig à la VINEX-locaties. Dit betekent simpel gezegd dat er nu al locaties moeten worden aangewezen die daarvoor in aanmerking komen. Om speculatie met dergelijke locaties uit te sluiten, zou daar een maximale uitkoopprijs voor vastgelegd moeten worden als zijnde de marktprijs van de huidige bestemming plus de kosten die de omzetting tot bouwgrond met zich meebrengt. Laten we reëel zijn en vaststellen dat de totale bouwopgave waar de maatschappij voor staat, binnenstedelijk niet is op te lossen. Ook niet door het ongebreideld subsidiëren van in feite onrendabele locaties. De huursector kent een eigen dy- namiek waar het de sociale huurvoor- raad en de particuliere huurvoorraad betreft. De sociale huur is sterk ge- bonden aan de regelgeving en is voor de aanwending van haar vermogen deels haar beschikkingsvrijheid kwijt- geraakt als gevolg van de verhuurder- heffing die in 2014 is ingevoerd. Als reactie daarop is het investerings- programma in nieuwbouw, renovatie en verduurzaming drastisch terugge- schroefd waardoor de schaarste aan sociale huurwoningen is gestegen. Aedes, de belangenvereniging van woningcorporaties pleit dan ook voor afschaffing van deze vermogensbe- lasting om woningcorporaties meer armslag te geven om te kunnen in- vesteren in nieuwbouw, renovatie en ver-duurzaming. Maar tegelijkertijd is het voor woningcorporaties mo-menteel aantrekkelijk om onder invloed van de opkoopprogramma’s uiterst goedkoop vreemd vermogen aan te trekken geruggesteund door borging van het Waarborgfonds So- ciale Woningbouw (WSW). Benut deze situatie is ons advies want het totale vermogen van de corporaties lijkt ruim toereikend om dat vreemde vermogen aan te trekken en daarmee de sociale woningvoorraad aanzienli- jk te vergroten en zo de (lange) wacht- tijden voor lagere inkomensgroepen op een betaalbare huurwoning terug te brengen en liefst op niet al te lange termijn op te lossen. Uiteraard binnen de kaders die het WSW dicteert. Particuliere beleggers die vanwege het lage rendement op de laagst geprijsde huurwoningen het sociale huurdeel altijd hebben genegeerd, profiteren thans volop van de schaarste en de lage rente hetgeen tot uiting komt in sterk gestegen huurprijzen en het opkopen van een deel van de beschikbare voorraad aan koopwoningen. De liquide middelen van deze beleggers leveren bij financiële instellingen bij de huidige rentestanden niets op, sterker nog het kost ze geld om het daar te stallen. Is het dan vreemd dat beleggers heil zien in het investeren in vastgoed? De keerzijde daarvan is echter dat potentiële kopers die een woning zoeken om daar zelf in te wonen, deels van de woningmarkt worden gedrukt omdat ze de ongelijke concurrentie met kapitaalkrachtiger partijen niet aankunnen. Kortom de omstandigheden zijn er rijp voor om met het zicht op een volgend kabinet een aantal maatregelen te treffen die tot een vereenvoudiging van de regelgeving leiden. Bovenal is er het probleem van het tekort aan huur- en koopwoningen. Daar is een andere fiscale behandeling van de eigen woning geen oplossing voor. Laten we ons dus vooral concentreren op de vraag hoe we op korte termijn daadwerkelijk kunnen zorgen voor meer woningen en laat de centrale overheid daarin een centrale rol spelen. We denken er graag over mee. Hans Mersmann Stichting Certificering voor Makelaars Hans van der Ploeg Directeur VBO, vereniging voor Makelaars en Taxateurs. 27 VASTGOED ADV I SEUR | NOVEMBER 202 1 Hoewel er legitieme redenen zijn om de f iscale behandeling van de eigen woning te veranderen, zullen de huidige spanningen in de koopsector er niet substantieel door worden beïnvloed.