VBO Vastgoed Adviseur, november 2021

8 VASTGOED ADV I SEUR | dat de prijzen harder stijgen in Nederland dan het gemiddelde van de Eurozone. Maar tegelijkertijd valt dit ook mee, het gaat om 11,3% in Nederland ten opzichte van 6,1% in geheel Europa.” De reden voor deze stijging moeten we zoeken in de vorige crisis, toen er strengere maatregelen werden ingevoerd, zoals het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, het verplicht aflossen van je hypotheek en de verhouding tussen inkomen en lenen. “Deze regels waren specifiek voor Nederland en werden dus niet in de gehele Eurozone doorgevoerd. Dit zorgde voor lagere prijzen in Nederland en daardoor zijn deze uiteindelijk ook harder gaan stijgen ten opzichte van de rest van Europa.” Hadden we deze maatregelen niet genomen, dan waren de prijzen nog zo’n 10% hoger geweest, citeert De Vries uit een onderzoek van De Nederlandsche Bank. Lokale verschillen in prijzen Terug naar Nederland: de stijgende huizenprijzen zijn niet overal in Nederland hetzelfde. “Er is zelfs sprake van wijk- en buurteffecten. Deels komt dit bijvoorbeeld door de influx van investeerders. Al blijkt uit ons onderzoek dat investeerders niet altijd hetzelfde willen kopen als starters, dus deze twee groepen zitten elkaar niet standaard in de weg.” “Uit ons onderzoek blijkt ook dat als het aandeel van beleggers meer dan 25% wordt in een wijk de prijzen dan harder gaan stijgen. Maar hetzelfde geldt voor een groot aandeel van huizenbezitters met veel overwaarde in een wijk, ook zij drijven de prijzen omhoog. Denk aan de huidige 35-jarigen die tien jaar geleden hun eerste huis hebben gekocht op het dieptepunt van de markt, zij profiteren nu van de grootste overwaarde.” Uit de laatste cijfers van het Kadaster blijkt dat kopers uit een stad vaker kiezen voor een woning in landelijk gebied. Zij kochten woningen die relatief duur zijn, mede hierdoor steeg de gemiddelde prijs sterker in landelijke gemeenten. Kopers verhuisden tegelijk over een grotere afstand. Er is sprake van minder verhuizingen binnen de gemeente: van 70% in 2013 tot 56% in 2021 tot nu toe. Afvlakking in zicht, over hoogtepunt heen Wat zijn de vooruitzichten voor volgend jaar? De Vries antwoordt: “Gegeven de situatie op de woningmarkt die we nu hebben, zal er volgend jaar ook nog sprake zijn van een prijsstijging. Dat baseer ik op het normale prijsverloop dat we historisch zien. De les uit het verleden is dat de stijging zal afvlakken, we zijn over het hoogtepunt heen.” Als kanttekening plaatst De Vries wel dat nieuw beleid eventueel wel invloed kan hebben. “Stel het nieuwe kabinet gaat de overwaarde belasten, dan kan dit zeker invloed hebben op de prijsontwikkeling. Maar omdat we nog niet weten wat de plannen zijn, blijft dit speculatie.” Huizenprijzen temperen Een lage rente beïnvloeden is lastig op nationaal niveau, dus pleit De Vries voor meer aanbod. “De markt is nu zo overspannen dat dit zorgt voor allerlei problematische neveneffecten, zoals koopstarters in de knel. Er moeten meer woningen bij komen, ook al is dat sneller gezegd dan gedaan. Er ligt voldoende woningbouwgrond, maar je hebt ook genoeg personeel nodig om dit allemaal te bouwen. Daarnaast is er nu teveel aandacht voor de koopmarkt en niet genoeg voor de huursector. Daar zit de markt wel vast vanwege de bouwstop in de crisis en het gebrek aan aanbod voor ouderen om door te kunnen stromen.” V B O M A K E L A A R . N L BEELD: Plaatwerk Fotografen ‘ER IS SPRAKE VAN KORTSLUITING OP DE WONINGMARKT’