VBO Vastgoed Adviseur, september 2020

‘‘GAAT VERKOPER IN OP DE HOGERE BIEDING DAN DIENT DE MAKELAAR DE EERSTE KANDIDAAT TE INFORMEREN OVER HET NIEUWE BOD EN DE NIEUWE BIEDER OVER HET FEIT DAT ER AL EEN MONDELING GEACCEPTEERD BOD LIGT’’ TEKST: Mr. Johan van de Sande BEELD: Frans Jan Fortunati 11 VASTGOED ADV I SEUR | SEPTEMBER 2020 koper. Daarmee wordt de consument- koper van een woning beschermd tegen te ondoordacht handelen. Snel bleek echter dat ook verkopers zich daarop beriepen. De Telegraaf sprak er schande van: de verkoper misbruikt deze bepaling om na mondelinge wilsovereenstemming het huis aan een hogere bieder te verkopen. Dat was toch niet de bedoeling? Neen, antwoordde de minister op Kamervragen en in navolging daarvan oordeelde de lagere rechter dat de verkoper gewoon was gebonden aan een mondelinge afspraak. Gerechtshoven oordeelden echter anders. Er bleef lang rechtsonzekerheid bestaan totdat de Hoge Raad op 9 december 2011 oordeelde dat óók de particuliere verkoper zich op het schriftelijkheidsvereiste mag beroepen. Hij kan dus niet door de particuliere koper tot nakoming van een mondelinge wilsovereenstemming worden verplicht. Slechts in zeer bijzondere omstandigheden is dat anders, maar niet als verkoper een hoger bod heeft ontvangen van een derde. Verkoper mag dus gewoon afstappen van de mondelinge wilsovereenstemming en in zee gaan met de hogere bieder. Aangezien de verkoopmakelaar partijdig is en de belangen van zijn opdrachtgever moet behartigen dient hij de verkoper daarop te wijzen.” TUCHTRECHTELIJK ASPECT “Dit betreft het civielrechtelijk aspect van een hogere bieding. Ik zie regelmatig dat een eerste koper die uit de boot valt forse dreigementen uit jegens de verkoper, maar deze zijn vrijwel altijd zinloos. Voor de makelaar is er echter een belangrijk tuchtrechtelijk aspect waar hij terdege rekening mee moet houden. De makelaar dient verkoper te informeren over de nieuwe bieding en geldende regelgeving, normen en waarden omdat het nieuwe bod het biedproces met de eerste gegadigde doorkruist, aldus het Tuchtcollege Makelaardij Nederland. Gaat verkoper in op de hogere bieding dan dient de makelaar de eerste kandidaat te informeren over het nieuwe bod en de nieuwe bieder over het feit dat er al een mondeling geaccepteerd bod ligt. De makelaar geeft daarbij geen informatie over de inhoud van een bod, ter voorkoming dat hij wordt verweten de gegadigden tegen elkaar uit te spelen. Beide gegadigden worden in de gelegenheid gesteld om een uiterst bod te doen voor een bepaald tijdstip.” Er is ook veel te doen over de meet- instructie en de aansprakelijkheid van de makelaar daarbij. “Ja, volgens de huidige rechtspraak is de verkoopmakelaar ook jegens derden, zoals kopers, verplicht om overeenkomstig de meetinstructie te handelen. Derden mogen daarop vertrouwen. Is er sprake van een onjuiste opgave dan staat de onrechtmatigheid van het handelen van de makelaar vast. De vraag blijft dan nog of daardoor ook daadwerkelijk schade is geleden. De beroepsaansprakelijkheids- verzekeraars weigeren veelal om te komen tot een minnelijke regeling. Het totaal aantal claims leidt immers tot een miljoenenschade en verzekeraars willen dat waar mogelijk indammen. Hierover wordt dus flink geprocedeerd. Vaak wordt dan een deskundige benoemd die moet beoordelen of de woning, ook gelet op de kleinere omvang, de waarde heeft die de misleide koper heeft betaald. De schade is natuurlijk niet gelijk aan het percentage dat de woning kleiner blijkt te zijn. Ook andere aspecten zijn immers van belang voor het vaststellen van de woningwaarde. In een zaak die ik zelf behandel (optredend voor de koper tegen de makelaar, natuurlijk geen VBO-lid) leunde de rechter zwaar op een deskundigenbericht waaruit volgde dat de woning – die kleiner was dan vermeld in de verkoopbrochure - voor een prijs was verkocht die ook paste bij een woning van die geringe omvang. De vastgestelde schade zou dan zeer gering zijn. Bij het hof Den Bosch verdedig ik dat deze benadering onjuist is. De koper, die van plan was om de woning kostbaar te renoveren was immers in de waan gebracht een goede deal te hebben gesloten en dat blijkt achteraf anders te zijn. Ter vergelijking: als ik voor € 3,00 een doos met zes avocado’s koop, maar achteraf blijken er maar drie in te zitten dan komt de groenteboer ook niet weg met de stelling dat een avocado normaliter € 1,00 kost en ik dus geen schade heb. Het zou anders voor een verkoopmakelaar aantrekkelijk blijven om een op het oog lage prijs te vragen voor een woning die qua woonoppervlak te groot wordt geadverteerd, de koper daarmee voorspiegelend dat hij daarvoor flink wat woonoppervlakte koopt. Het hof Den Bosch lijkt mijn standpunt te gaan volgen en de schade zelf te schatten, los van de getaxeerde marktwaarde.” U I T D E V E R E N I G I N G