VBO Vastgoed Adviseur, september 2020

13 VASTGOED ADV I SEUR | SEPTEMBER 2020 Makelaars proberen het tij te keren door in de koopakte een bepaling op te nemen dat er geen rechten ontleend kunnen worden aan de meetstaat. Is dat geldig? “Laat ik voorop stellen dat de koopakte niet de plaats is om allerlei rechten te bedingen voor de makelaar. Hij is daar geen partij bij. Desalniettemin acht ik de kans reëel dat de makelaar hierdoor ontsnapt aan zijn aansprakelijkheid jegens koper. Tuchtrechtelijk lijkt mij dat echter niet in de haak omdat de beroepsorganisaties juist willen bevorderen dat het publiek dient te kunnen vertrouwen op de juistheid van de verstrekte informatie.” En hoe zit het als de makelaar gebruik maakt van een professioneel meetbureau? “De makelaar blijft civielrechtelijk verantwoordelijk voor een fout die gemaakt wordt door een ingehuurd bureau. Zo’n bureau wordt immers gekwalificeerd als zijn hulppersoon. De meetbureaus hebben getracht om via hun algemene voorwaarden hun eigen aansprakelijkheid jegens hun opdrachtgever, de makelaar, uit te sluiten. De algemene voorwaarden zijn kritisch tegen het licht gehouden en vervolgens heeft VBO onderhandeld met de meetbureaus. Dat heeft ertoe geleid dat de algemene voorwaarden van een aantal meetbureaus ingrijpend zijn gewijzigd ten voordele van de makelaar. Gedragsrechtelijk zit het iets anders in elkaar. Verdedigd kan worden dat, als een makelaar gebruik maakt van een professioneel meetbureau die een fout maakt, de makelaar geen tuchtrechtelijk verwijt gemaakt kan worden.” Welke vragen worden er nog meer gesteld door makelaars? “We zien dat vanwege de hectiek op de vastgoedmarkt er te snel wordt getekend. Daarna ontstaan de problemen: er blijken ernstige gebreken te zijn of er is geen financiering maar koper ontbindt verkeerd. Ook zijn er steevast vragen over speciale clausules, wanbetalende huurders, strafsancties vanwege hennepkwekerijen, huuropzeggingen, burenrecht, verjaringsvraagstukken enzovoorts. Ons advies is: stel liever tien keer teveel een vraag dan één keer te weinig.” Hoe zit het als er gebreken zijn aan de gekochte woning? “Regel is dat de woning wordt gekocht met alle gebreken van dien. Slechts als de gebreken dusdanig ernstig zijn dat de woning niet meer als zodanig gebruikt kan worden kan verkoper aansprakelijk zijn. Bijzondere bepalingen, zoals de ouderdomsclausule kunnen echter leiden tot ontslag van aansprakelijkheid van de verkoper. Denk daar als verkoopmakelaar altijd over na bij de verkoop van oudere woningen. Als de verkoper een verborgen gebrek kende maar dat niet heeft gemeld zit de verkoper in de regel fout.” U sprak over problemen bij ontbinding vanwege het financieringsvoorbehoud. Komt dat vaak voor? “Het zijn vaak geschillen die voorkomen hadden kunnen worden als kopers het koopcontract nauwkeuriger lezen en uitvoeren. Een ontbindingsberoep is soms te laat of niet gedocumenteerd. Ook zie ik regelmatig dat verkoper de koper ervan verdenkt de financieringsaanvraag te hebben gemanipuleerd. Om dat te bewijzen is het daarom van belang om een goede documentatie te verlangen van koper, niet slechts één afwijzing maar liefst ook nog de hypotheekaanvraag met bijlagen. En niet domweg de koopsom als hypotheekbedrag invullen maar tracht het te financieren bedrag zo laag mogelijk te houden.” Hoe behandelen jullie de vragen, verstrekken jullie advies of ondernemen jullie ook actie? “Wij zijn niet slechts een adviesbureau maar vooral ook advocatenkantoor. Dat onderscheidt de VBO juridische helpdesk van die van de andere beroepsverenigingen. Wij procederen in het hele land en weten daardoor ook welke strategie het meest doeltreffend is: bodemprocedure of kort geding, niet reageren of juist een correspondentiedossier opbouwen, voorlopig deskundigenbericht aanvragen, conservatoire beslagen leggen enzovoorts. Als het nodig is starten we dezelfde dag nog een kort geding of leggen we beslagen op vastgoed of banktegoeden. Omdat we al zolang en vaak procederen, en dat in het hele land over vastgoedzaken hebben we een voorsprong aan kennis. Veel (bijna 200), maar niet alle uitspraken waar we bij betrokken zijn worden door de rechtspraak en uitgevers gepubliceerd. Soms dienen cliënten zich bij ons aan omdat wij een straatvechtersreputatie zouden hebben. Daar heb ik gemengde gevoelens over. Maar de wet heeft ons als advocaat scherpe tanden gegeven en wij kunnen dus ook daadwerkelijk doorbijten. Ook de klanten van de makelaars kunnen profiteren van onze expertise, in een aantal gevallen kosteloos zodat de makelaar via de VBO Rechtshulpdienst een unieke, professionele service kan bieden die zij van andere makelaars niet zomaar krijgen.” Kunnen leden ook terecht voor hun eigen problemen? “Vanzelfsprekend. Ook juridische privé-vragen kunnen gesteld worden. Als advocaat hebben wij een geheimhoudingsplicht en zwijgrecht jegens justitie en autoriteiten. Ook daarmee onderscheidt de VBO-helpdesk zich van andere beroepsorganisaties. En natuurlijk staan we regelmatig leden bij tegen wanbetalende opdrachtgevers. Het is af en toe ergerlijk om te zien hoe sommige opdrachtgevers menen om te kunnen gaan met hun verplichtingen tegenover de makelaar. Zij zien er geen probleem in om anderen dag en nacht voor hen te laten werken maar op het moment dat er afgerekend dient te worden zoeken ze naar problemen of duiken onder. Ik kan weinig sympathie opbrengen voor dergelijk gedrag. Dat geldt trouwens voor iedere vorm van bewuste wanbetaling. Het kan natuurlijk altijd tegenzitten, maar tegen personen die anderen oplichten onderneem ik graag actie. Legaal natuurlijk.” U I T D E V E R E N I G I N G