VBO Vastgoed Adviseur, september 2020

23 VASTGOED ADV I SEUR | SEPTEMBER 2020 verhindert. Deze wettelijke regeling is echter van regelend recht. Partijen kunnen daarvan afwijken. In het model huurcontract van de Raad Onroerende Zaken (ROZ) wordt de mogelijkheid uitgesloten om huurprijsvermindering te vragen ingeval van een gebrek. Onvoorziene omstandigheid Artikel 6:258 BWbepaalt echter dat de rechter op verlangen van een partij de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of een overeenkomst geheel of gedeeltelijk kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Maar leveren de beperkingen in verband met de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid op? Die vraag werd beantwoord door de kort gedingrechter in Arnhem. Voetbalclub Vitesse dient maandelijks circa € 200.000,- huur te betalen voor het voetbalstadion maar zij kon het stadion niet gebruiken op grond van de Noodverordening. Zij beriep zich op onvoorziene omstandigheden en een gebrekkige zaak, reden voor huurkorting. In zijn uitspraak van 29 mei 2020 oordeelde de rechter dat sprake is van een gebrek aan de zaak, dus reden tot huurprijsvermindering. Dat was echter in het ROZ huurcontract uitgesloten. De onvoorziene omstandigheden kwamen echter om de hoek kijken, omdat het moeilijk voorstelbaar is dat partijen een dergelijke pandemie bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen hebben gehad. De desbetreffende ROZ bepaling kon daarom opzij worden gezet indien ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst op dit punt naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. …leidend tot contractwijziging? Maar met de vaststelling dat omstandigheden onvoorzien zijn, is huurder er nog niet. Of en op welke wijze de huurovereenkomst gewijzigd moet worden, moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld. Van belang is onder meer welke impact de overheidsmaatregelen hebben op de bedrijfsvoering, de mogelijkheid om de bedrijfsruimte alternatief te gebruiken, de financiële positie van huurder en verhuurder. In dit geval wees de rechter de vordering van Vitesse af bij gebrek aan voldoende financiële onderbouwing waaruit bleek dat sprake was van een noodtoestand dat een ingrijpen in kort geding rechtvaardigde. In een ander geschil oordeelde de kort gedingrechter Amsterdam op 11 juni 2020 dat op grond van de coronamaatregelen een kwart van de huur in afwachting van de uitspraak in een bodemprocedure mocht worden opgeschort. Daarbij werd rekening gehouden met het feit dat een deel van het gehuurde pand ook bestaat uit woningen die niet getroffen zijn. Huurder en verhuurder hadden een vrijwel gelijke financiële positie en niet gebleken was dat er een andere invulling van het gehuurde restaurant, zoals het exploiteren van een bestel-afhaaldienst, lonend was. De rechtbank Assen honoreerde op 21 juli een voorlopige huurkorting van 50% ten behoeve van een reisbureau, ook al was de verhuurder een kleine belegger en de huurder onderdeel van een groot concern. Overmacht Tot slot wordt er soms ook een beroep gedaan op overmacht. Dit beroep faalt meestal. Kort gezegd betekenen de overheidsmaatregelen namelijk niet dat daardoor niet kan worden betaald. Huurder kan hierop wel een beroep doen als verhuurder hem verwijt dat hij niet voldoet aan de verplichting om het gehuurde daadwerkelijk te exploiteren. Onderhandelingen De coronacrisis betreft een uitzonderlijke situatie. Gezien de ontwikkelingen in de rechtspraak dient er steeds van geval tot geval onderzocht te worden of er gronden zijn om de overeenkomst ingeval van beperkende overheidsmaatregelen aan te passen. Het verdient daarom aanbeveling om open te staan tot overleg. Procederen kost geld, zet de onderlinge verhoudingen onder druk en de uitslag van een procedure is niet altijd zeker. Mr. Laura Steehouwer, huurrecht advocaat uit Rotterdam.