VBO Vastgoed Adviseur, september 2020

31 VASTGOED ADV I SEUR | SEPTEMBER 2020 D E U I T S P R A A K gaf toe dat hij wel wist dat de prijs veel te hoog was, maar dat hij op grond van strategische overwegingen belang heeft het perceel met de daarop rustende ‘stankcirkel’ te verwerven om haar onderhandelingspositie tegenover de gemeente te versterken voor het realiseren van andere, lucratieve, projectontwikkeling. De professor weet raad Nu wist Van Rondom het ook niet meer. Van Rondom vroeg daarop middels brief van 21 juli 2005 aan prof. mr. Ietsma of bij de waardevaststelling rekening moet worden gehouden met een bieding die ver boven de waarde ligt die door hem als taxateur is vastgesteld. De professor antwoordde dat het bod door deze ontwikkelaar als een uitschieter moet worden beschouwd en daarom voor de taxatie buiten beschouwing gelaten dient te worden. Direct hierop bracht Van Rondom zijn definitieve bindend advies uit en bepaalde de koopsom op € 760.000,-. Procedure numero 4 Boomreageerde kort: “belachelijk, ik verkoopniet voor een fooi aan Slaak.” Opnieuw werd een procedure geboren, nummertje 4. Slaak eiste in kort geding dat Boom het perceel aan hem zou leveren tegen € 760.000,-. Boom voerde verweer: in de bodemprocedure ligt de zaak nog bij het gerechtshof. Bovendien was de taxatie door Van Rondom gigantisch fout, verkeerd en ondeugdelijk. In die volgorde meneertje de rechter. En nummer 5 plus 6 Het kort geding werd aangehouden totdat het hof zou beslissen. Boom bleef niet stilzitten. Hij diende een tuchtklacht in tegen Van Rondom. Op 20 oktober 2006 werd de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard. Een overwinninkje voor Boom. Van Rondom ging daartegen in beroep. In de tussentijd verloor Boom echter de hoger beroep procedure tegen Slaak en hij werd veroordeeld om uitvoering te geven aan het terugkooprecht van Slaak. Vervolgens werd het kort geding voortgezet. De kort gedingrechter veroordeelde Boom op 6 juli 2007 om de boerderij aan Slaak terug te leveren tegen € 760.000,-. Knarsetandend voldeed Boom daaraan. Tot overmaat van ramp voor Boom vernietigde de Centrale Raad van Toezicht de tuchtrechtelijke veroordeling. Bindend advies nietig? Procedure 7! Boom liet het er niet bij zitten. Hij dagvaardde Slaak en vorderde vernietiging van het bindend advies. En ja hoor, op 9 juli 2008 werd die vordering toegewezen. Het bindend advies was in strijd met het recht op hoor en wederhoor. Van Rondom had immers de professor een vraag voorgelegd. Deze heeft daarop een andere reden gegeven dan Van Rondom om de lage taxatie door Van Rondom te handhaven. Van Rondom meende dat de financiële gegoedheid van de projectontwikkelaar relevant zou zijn maar de professor stelde dat het extreem hoge bod als een uitschieter buiten beschouwing moest worden gelaten. Van Rondom had vervolgens verzuimd om Boom en Slaak in de gelegenheid te stellen daarop te reageren. Een fatale misslag! De advocaat van Slaak confronteerde hierop Van Rondom met deze uitspraak. Hij schreef erbij dat “vanwege onze goede contacten” hij de aansprakelijkheid van Van Rondom voor een mogelijk nietig advies buiten beschouwing liet. Hoger beroep en cassatie; procedure 8 en 9 Slaak ging tegen het vonnis van de rechtbank in hoger beroep. Op 28 juli 2009 gaf het hof Slaak gelijk: het beginsel van hoor en wederhoor was niet geschonden. Het bindend advies was wél geldig. Nu was Boom het daar weer niet mee eens en hij ging naar de Hoge Raad. Deze vernietigde op 8 juli 2011 de uitspraak van het hof en meende dat het beginsel van hoor en wederhoor wel degelijk was geschonden. Vervolgens werd de zaak verwezen naar het hof Den Haag. Procedure 10 en 11 Het hof Den Haag oordeelde op 19 juni 2012 dat het bindend advies terecht is vernietigd. Slaak ging hiertegen tevergeefs in cassatie bij de Hoge Raad. Was het toen gedaan met de procedures? Neen, want Boom dagvaardde Slaak en verzocht om alsnog de juiste koopprijs vast te stellen. Na een nieuwe taxatie werd een koopsom vastgesteld die € 81.000,- hoger was. Slaak moest ook de proceskosten betalen. Procedure tegen Van Rondom, 13 en 14 Eind goed al goed? Helaas. Slaak meende dat Van Rondom schadeplichtig was vanwege dat nietige bindend advies. Van Rondom was inmiddels overleden zodat zijn kinderen werden gedagvaard. Zij wezen de claim af met de stelling dat de vordering was verjaard. De rechtbank gaf de kinderen gelijk. Slaak ging in hoger beroep, procedure 14 zitten we dan. Op 30 juni 2020 oordeelde ook het hof dat de vordering was verjaard. Enzovoorts….? Is daarmee de zaak tot een einde gekomen? Tsja. Slaak zal wellicht menen dat zijn advocaat een beroepsfout heeft gemaakt door niet tijdig Van Rondom aan te pakken. Et voilà, dan is een nieuwe reeks procedures geboren. ( de namen zijn gefingeerd ) Mr. J.A.M. van de Sande www.vandesandeadvocaten.nl