VBO Vastgoed Adviseur, november 2021

Hoewel de discussie over de woningmarkt er een is van alle tijden, is ze de afgelopen jaren sterk opgelaaid. Vooral de forse stijging van de prijzen van koopwoningen, waaraan geen einde lijkt te komen en de toenemende wachtrijen voor een woning in de sociale huursector zijn hiervoor verantwoordelijk. Als bijdrage aan de discussie stelde De Nederlandsche Bank (DNB) recentelijk voor om onder andere de verstorende fiscale voordelen voor eigenwoningbezit langzaam af te bouwen. In concreto stelt DNB voor om de eigen woning van Box 1 naar Box 3 over te hevelen en door te gaan met de verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Daarnaast pleit DNB voor meer regie door de Rijksoverheid bij de realisatie van de bouwopgave, bijvoorbeeld door het geven van grondprijskortingen in ruil voor huurprijsafspraken. De voorstellen van DNB, die het afgelopen jaar in een of andere vorm ook wel door andere instituten die zich met de woningmarkt bezighouden zijn gedaan, zijn enerzijds een weerspiegeling van de huidige problemen van schaarste, waarmee de woningmarkt worstelt en anderzijds van de complexiteit van de bestaande regelgeving om die problemen op te lossen. In deze korte beschouwing onderzoeken we in hoeverre de voorstellen bijdragen aan de oplossing van de huidige problemen. Ook komen enige andere aspecten van de woningmarkt aan de orde. KOOPSECTOR De sterk gestegen prijzen in de koopsector zijn de resultante van vraag en aanbod. In een ‘normale’ evenwichtige markt zou de evenwichtsprijs van een woning grosso modo gelijk zijn aan de som van de bouwkosten, een (kleine) winstmarge voor de bouwer en de prijs van de bouwgrond. De prijs van de bouwgrond zou, afgezien van specifieke unieke locatievoordelen, gelijk zijn aan de landbouwkundige waarde plus de ontwikkelingskosten ervan tot bouwgrond. Als de vraag naar woningen meer toeneemt dan het aanbod, bijvoorbeeld door het gebrek aan bouwgrond of bouwvakkers dan zal dit tot uitdrukking komen in een stijging van de prijs van een woning. Omdat wonen als een noodzakelijk goed kan worden aangemerkt, zal dan niet zozeer de kostprijs inclusief een gebruikelijke winstmarge maatgevend zijn voor de prijs, maar de betaalbaarheid door degenen die op zoek zijn naar een woning. De historisch gezien extreem lage rente betekent dat de betaalbaarheid in de afgelopen jaren zeer sterk is toegenomen. Starters met relatief lage inkomens en weinig eigen vermogen zijn dan de eersten die hun droom naar een koopwoning (voorlopig) maar moeten laten varen. Doorstromers hebben het voordeel zelf te kunnen profiteren van de hogere prijs van hun woning die ze kunnen verkopen. De uittreders (of de erfgenamen ervan) zijn degenen die maximaal profiteren 25 VASTGOED ADV I SEUR | U I T D E V E R E N I G I N G NOVEMBER 202 1 Als wij formateur zouden zijn voor het woningmarktdossier Hans van der Ploeg