VBO Vastgoed Adviseur, november 2021

van de gestegen woningbouwprijzen. In hoeverre verandert deze situatie als de eigen woning in Box 3 terechtkomt en de hypotheekrente volledig wordt afgeschaft? Per saldo is er dan sprake van een lastenverzwaring: wonen wordt, bij eenzelfde prijsniveau van de woning, duurder. Ook toetreders hebben daarmee te maken. Als bijgevolg zal de betaalbaarheid, in beginsel, afnemen. Als reactie zal, bij eenzelfde aanbod de prijs van een woning derhalve dalen totdat, in termen van betaalbaarheid, een nieuw evenwicht gevonden is. De woningbouwschuld van de toetreder zal dus weliswaar afnemen, maar de financiering van die schuld zal toenemen. De lagere prijs van een koopwoning zal het mogelijk minder aantrekkelijk maken voor investeerders om in nieuwbouw te investeren. Kortom, hoewel er diverse legitieme redenen zijn om de fiscale behandeling van de eigen woning te veranderen, zullen de huidige spanningen in de koopsector er niet substantieel door worden beïnvloed. De vraag die mogelijk opkomt , is waarom het aanbod zo traag reageert op de vraag? De hoge prijzen zouden toch voor bouwers voldoende stimulans moeten zijn om meer woningen op de markt te zetten. Hoewel ook hier een complex van factoren speelt, zoals de schaarste aan bouwvakkers, installateurs e.d. en ook de gestegen kosten van materialen, lijkt de schaarste aan bouwgrond de belangrijkste factor. Deels ligt dit aan het rigide ruimtelijke ordeningsbeleid maar ook de problemen met PFAS en stikstof spelen een rol. De bouw wordt daar ernstig door gehinderd. Het rapport van het EIB van oktober 2019 geeft daar een duidelijk beeld van. De oplossing van deze problematiek ligt niet zozeer bij de woningmarkt zelf als wel bij andere sectoren als de landbouw, de industrie, het vervoer en de regelgeving die zo gemakkelijk tot ‘het op slot zetten’ van ingrepen in de fysieke omgeving leiden. KOOP- EN HUURSECTOR Concentreren we ons op de gehele woningmarkt dan is het duidelijk dat er allereerst brede overeenstemming in de politiek dient te zijn over de aantallen te bouwen woningen, over welke typen en in welke regio’s die moeten worden gebouwd. Daarbij lijkt een terugkeer naar landelijke sturing op dit dossier noodzakelijk, want op het lagere beleidsniveau van gemeenten worden er, zo laten de afgelopen jaren zien, te weinig resultaten behaald. Bovendien is de financiering van het bouwrijp maken van de grond en het aanwenden van een deel voor publiek gebruik, zoals het ontsluiten van wegen en de groenvoorziening, moeilijk zo niet onmogelijk zonder steun van het Rijk te realiseren. En als we goedkopere woningen willen bouwen, zullen gemeenten als eersten in de buidel moeten tasten door de prijzen van bouwgrond te verlagen. De opgave om de komende 10 jaar 1 miljoen woningen te bouwen, betekent dat jaarlijks zo’n, 30.000 woningen extra moeten worden gebouwd, bovenop de 70.000 die we nu met veel pijn en moeite mogelijk gaan halen. De adviezen over waar deze woningen moeten komen, gaan sterk in de richting van zoveel mogelijk binnenstedelijk bouwen. Dat betekent steden en dorpen die (nog) verder moeten verdichten en 26 VASTGOED ADV I SEUR | V B O M A K E L A A R . N L NOVEMBER 202 1 Hans Mersmann