VBO Vastgoed Adviseur, januari 2021

Toestemming huurders De eerste stap was het verkrijgen van toestemming van de huurders om een aantal maatregelen te nemen en voorzieningen aan te brengen in de huurwoningen. De kosten kwamen voor rekening van Erik. Immers: de verhuurder betaalt. Maar daarmee was het verhaal niet af. Tegenover de investeringen zouden de huurders een bijdrage moeten betalen in de vorm van een iets hogere huurprijs. Meer comfort en lagere energielasten zouden toch niet als gratis brood uit de hemel komen vallen. Logisch was dat wel, maar dat betekent nog niet dat het ook zo zou werken. De huurders verzetten zich fel tegen deze aangekondigde huurverhoging. Zij zagen geen enkele reden om medewerking te verlenen. Wat hen betrof zou alles bij het oude kunnen blijven, vooral ook die comfortabel lage huur. Erik belegde een huurdersvergadering, en toen dat geen effect had nog één en nog één en daarna nog één. Uiteindelijk slaagde hij er in om zes van de elf huurders over de streep te trekken. Dat was echter niet voldoende. De wet bepaalt immers dat 70% van de huurders in moet stemmen met de verbouwingsmaatregelen. Erik sprak nog eens persoonlijk met de overgebleven huurders. Twee huurders gingen alsnog akkoord, na oeverloos debatteren. Dat maakte dus 77%. Voor Erik was dat belangrijk. De wet bepaalt immers dat, als 70% van de huurders instemt met een woningverbetering, dat als redelijk voorstel geldt en de rest moest zich dan daarbij neerleggen. Als zij het er niet mee eens zijn moeten ze maar naar de rechter. Proceskosten Helaas, de drie laatste huurders waren onverzettelijk. Zij lieten het er niet bij zitten. Met behulp van door de overheid betaalde gratis rechtsbijstand spanden zij een procedure aan tegen Erik en stelden dat de voorgestelde renovatie en daaraan verbonden huurprijsverhoging onredelijk waren. De maandhuur van € 309,15 zou worden verhoogd naar € 476 en daarna met 2,4% per jaar toenemen. “Een schande was het, meneer de vastgoedcowboy, een hele grote schande, pure huisjesmelkerij van het ergste soort. Niets renovatie, maar het verhelpen van achterstallig onderhoud”. Bovendien meenden zij dat de werkzaamheden erg ingrijpend waren, zij dus zouden moeten verhuizen en dat de daaraan verbonden kosten van 6.000 euro per huurder door Erik gedragen moesten worden. Er zouden immers voorzetwanden worden geplaatst, de kozijnen en ramen worden vervangen door dubbele beglazing, dakisolatie en zonnepanelen zouden worden geplaatst waartoe allerlei TEKST: Mr. J.A.M. van de Sande BEELD: Frans Jan Fortunati Erik was een ondernemer die ten behoeve van zijn oudedagsvoorziening had geïnvesteerd in vastgoed. Het betrof een klein wooncomplex met elf huurders. Erik had in de krant een interessant artikel gelezen over verduurzaming. Voordeel van verduurzaming was dat de energiekosten flink zouden dalen, de huur daardoor wat hoger zou kunnen zijn, de waarde van het pand zou stijgen en bovendien zou ook nog eens de planeet gered worden van een gewisse ondergang. Erik ging dus aan de slag. V O O R T V A R E N D VERDUURZAMEN V B O M A K E L A A R . N L 34 VASTGOED ADV I SEUR | JANUAR I 202 1